贷款利率调整以后，房贷还款是如何计算的？

谢邀。我都成这类实务类问题回答专户了，高兴。

在飞驰回家的高铁上，看到邀请来了兴致，手机码字困难，各位将就。回答内容有些延伸，不想看的可以直接拉到结尾。

首先，题主需要明白一个本金和利息的基本概念，还要清楚等额本金和等额本息两种流行还款方式的基本算法。另外，不管是等额本金，还是等额本息，每月还款额都包括两部分：本金部分和利息部分。而利息都是以当月贷款剩余本金乘以当月利率计算出来的。

以等额本息为例，其每月还款额是相同的，是以本金、年利率和贷款年限为参数，按照年金现值公式计算出来的。首月的利息就是贷款申请金额乘以月利率计算得出，那么首月还的本金部分就是首月还款额减去首月利息。第二个月的利息就是贷款金额减去首月还的本金部分后剩余本金乘以月利率计算来的。以此类推，随着每月还本金，剩余本金越来越少，利息相应越来越少，直到本金还完利息为零。上述两种还款方式首月利息是一样的，因为初始本金相同，两者不同的是，每月还的本金不同，导致每月剩余本金不同，差别也越来越大。

说到正题，央行调整基准利率后，按理说以基准利率为定价基础的贷款也理应同步变动耶？

非也！

那么是怎么变动的呢？

这个就要提你跟银行签订的贷款合同了，这个合同可要好好留存哦。翻出贷款合同，如果上面说，“利率每一年变动一次”，那么就以贷款合同签订日过发放日为基准线，每过一年以当时的基准利率为基础确定一次贷款利率，后面如有变动也不会跟着变。比如2015年8月26日签订的合同，那么2016年8月27日银行系统会检查一次基准利率，并根据最新基准利率，按照剩余本金和还款方式，计算最新的还款计划，以后的12个月都是以这个还款计划还款，截至2017年8月27日的12个月里调整基础利率都和你没关系，系统只认“一年后的第一天的基准利率”。如果合同里写明，“以每年度的第一个月基准利率为准计算贷款年利率”，那么系统只认每年初的基准利率。

所以综合以上，调整基准利率后，房贷还款怎么调整的，与合同规定的利率变动方式，剩余本金，剩余还款期限，还款方式有关系。银行核心系统每天晚上都会进行贷款批处理。

PS：现在银行按揭贷款都是流水线操作了，简单粗暴，同时银行从业人员鱼龙混杂，即使是信贷客户经理，他们懂的也不一定有你多，题主说的银行解释仅仅是敷衍客户的措辞，或者说，他们在银行里也得不到解释或者他们解释不清楚，只能跟你说一个“含糊其辞”的调整额。

有错误的地方还希望知友们指正。

以上。

Eric余健白米Ⅲ级

一般来说利率调整有三种方式：分期特定、分段利率、浮动利率

分期特定，举个例子来说，人行6月1日调整利率，客户5月20日发放的贷款不调整，得在下一年的1月1日来调整；如果是6月2日发放的贷款，则按新的利率执行

分段利率，就是人行调整了利率，贷款执行利率马上即日调整

浮动利率就是设定一个周期，可以是按月、按季度、按半年、按一年。举个例子，设置了按季度调整，那么人行在1月5日调整利率，那么执行贷款利率得在4月1日才会跟着调整。

所以得看题主的合同是怎么签的，按哪种，一般都是第三种，按年调整。为什么？我也不知道，可能是客户不懂，客户经理也懒得解释那么多吧。

Larry 白米Ⅲ级

心血来潮，一笔笔算过自己的月供，最后都对上了，有点复杂，但是原理简单。
调整执行利率后，次年1月1日（以下简称利率，虽然简称非常不当）后，1月份的月供怎么计算（2月，3月也有可能变化）。
永恒公式，任何月份的还款额（月供）=应还本金+应还利息。
以我自己月供为例，我每月29日是还款日。
代入上面公式：1月份月供=1月份应还本金+2天12月份旧率利利息+28天1月份新率利息。（这叫分段利息）
第一部分。2天旧利息=12月份剩余本金*旧利率（之前还款本金，利息，月供，剩余本金等数据，银行可以提供流水）。
28天新利息=12月份剩余本金*新利率。
你的还款日是哪一天，分段就不同。比如20号，就分段成11天旧利+19天新利，但也有可能分成12+18，因为有些银行考虑12月有31号，所以加上这一天，但整体都是按30天来计算。以此类推。
此处新，旧利率，是贷款银行的执行日利率。
=执行年利率/360天,这是央行结算规则，不要考虑365天。
千万要注意，这个执行日利率。不是房贷银行的日常的贷款利率，更不是央行的基准利率。而是要根据你的房贷合同，约定的，需要计算（比方说有的合同约定，在央行的贷款基准利率上打85折，就是执行年利率，而有的还比央行的上浮5%）。这三者有关联，但不是一回事，弄错了基本概念，你就不要算了。
最懒的方式，问银行房贷经理，前提他们够专业，有服务精神。
自己计算的需要弄清楚以下概念。
基本概念1。央行调整的是贷款的基准年利率，房贷银行计算利息用的是“执行年利率，执行月利率和执行日利率”。
执行年利率，和基准利率有关系，怎样的关系上面说过。
执行月利率=执行年利率/12。
执行行日利率上面也说过。
基本概念2. 央行如果调整年利率，房贷银行是不是立即跟着调整？这个也要看合同约定，银行可以次月调整？常见的条款是“次年1月1日”起变。
这里就有一个极端的例子。2015年央行在一年内连续5次调低了利率，从来没有过的事情，而我的商业银行怎么调的，完全按照合同，2015执行利率是根据2014年11月的央行基准利利率调，2015五次调整根本不影响，从2016年1月1日再重新调。
所以执行年利率是以上一年的最后一次央行基准年利率作为基数。再看合同的约定，上浮多少，打折多少，得出下一整年的执行年利率。
以上是关于1月份利息的计算。
第二部分。1月份应还本金怎么算？不管利率如何变化，每月应还本金都应不变。假定1月份没有调整利率呢？应还本金=你上次月供-12月份的剩余本金*旧利率。
网上有一号称银行内部人员的误导大家。说调整利率后的1月份，本金还款也要分段，我在这个上面仔细计算过，根本对不上。利率调整的影响的是利息，怎么能影响本金呢？本金还款只有固定下来，才能按期还完。（本金如果不能固定下来，就没办法在多少年内还完）。而且本金还款是递增的，一个月比一个月高。银行怎么变利率，无非是多交利息还是少交利息，但是本金该是多少，还是多少，不会变。
涉及另外一些基础概念，比如月供的计算公式，网上有介绍，也有计算器。但我推荐大家使用EXCEL的PMT函数计算，这是终极函数，银行必须用的基础函数。如何使用，请上网自学，不难。
2月份，按照新利率计算，常规应是按一个月来计算，也就是30天，但是有的银行不是，而是2月份按29天，3月份按31天计算。我也不知道这么计算的根据是什么，但我验算的结果就是这样的。所以2月，3月月供也有可能不相同的，4月后就一样了。

修正：以上第二部分关于1月份应还本金不变的概念，在我自己的农行的房贷中得到完全验证，但是下面一位知乎朋友那里，验证不了，分段利息在他那里可以完全验证。在这个案例里，1月份利息可以计算出，然后不需要计算应还本金推导出月供，而直接套公式算出月供，然后再反推应还本金。

伟嘉安捷白米Ⅲ级

如果利率有所调整，次年的1月会按新的利率进行还款。但对于采用“等额本息”方式还款的购房人来说，因为涉及到跨月还款，所以前后两个月的月供根据降息前后的利率计算明显不同，所以购房者1月的月供其实是去年年底12月和今年1月调整后的新利率两部分构成，然而因为“等额本息”这种还款方式的特点是本金部分逐渐增多，利息逐渐减少，而1月份又处在跨越年度分段计息特殊时期，所以本金上涨的部分较大，很可能出现1月份的月供上升的情况，因此采用“等额本息”方式还款购房人，1月份的利息会比12月份时有所增加，因此“伟嘉安捷”建议在准备1月份还款时不妨往账户里多打些钱，或者及时与还款银行沟通，确认自己1月份的具体还款额。