开发商逾期交房，应如何承担违约责任？

S姐白米Ⅲ级

一、如何认定逾期交房
1、逾期交房的类型
逾期交房纠纷一般有以下两种类型：
一、开发商在合同约定的交房期限通知了购房人交接房屋，但购房人认为房屋未达到约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；
二、购房人在接受房屋（即领取钥匙）后，又以房屋未达到交付条件为由要求开发商承担逾期交房的违约责任。
2、合同约定交房条件及逾期交房的认定
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。此条款明确规定了转移占有即通常所说的“交钥匙”为商品房的交付使用。但是，购房人与开发商对于什么样的商品房才具备交付条件争议颇大。
商品房买卖合同示范文本第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括四种情况下可以交付：
1、该商品房经验收合格；
2、该商品房经综合验收合格；
3、该商品房经分期综合验收合格；
4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。除此四种交付条件外，买卖双方另可约定第五种交付条件。
如果买卖双方约定的交房条件是第一种，那么应当以该商品房是否取得《建筑工程竣工验收备案证》或者以工程质量监督机构是否在工程竣工验收单上认定验收合格为标准，如果是其余三种，则应以该商品房是否取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》为标准，否则视为不具备合同约定的交付条件。如果买卖双方在合同中约定其它交付条件（即第五种交付条件），是否应无条件适用双方约定的第五种交付条件？
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在认定逾期交房中的作用
商品房的建设和使用，直接影响到公民的人身财产权利，其质量问题不仅涉及到购买人自身的利益，还关系到周边相关人员的人身与财产问题。因此，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在购买人使用商品房的过程中具有重要的作用。我国《城市房地产开发经营条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十二条均规定了商品房交付时，开发商应向购买人提供“两书”。商品房买卖合同示范文本第十一条中也约定：在商品房交接时，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不能出示的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，提供“两书”是开发商在交付房屋时必须履行的义务，如果其在交付房屋时没有提供，则应认定不具备交房条件，购买人可以拒绝接受交房，由此产生的逾期交房违约责任应由开发商承担。厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第二条第二款对此有类似的规定。
如果购买人接受钥匙后，又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商逾期交房，要求开发商承担违约责任，是否应支持呢？笔者认为，“两书”的提供属于合同对出卖人在房屋交接过程中应当履行的义务的约定，购买人接受房屋钥匙的行为表明其已经认可双方的交接行为，购买人在接受钥匙之后又以开发商没有提供“两书”为由主张开发商承担因不具备交房条件而逾期交房违约责任，与其之前接受钥匙的行为有矛盾之处，不应得到支持。况且，从性质上分析，“两书”与上文提到的房屋验收合格证明文件也不属于同一类型。
二、如何认定不可抗力
在逾期交房纠纷中，开发商往往会对购房人要求其承担逾期交房违约责任进行种种抗辩。此类抗辩最常见的理由便是不可抗力。商品房买卖合同示范文本第八条交付期限中有关于不可抗力的约定，示范文本要求开发商在遭遇不可抗力且在不可抗力事实发生之日起若干日内告知买受人，则可据实予以延期交房。
三、逾期交房的违约责任问题
1、开发商承担逾期交房违约责任的方式
商品房买卖合同示范文本第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第一款是按逾期时间，分别处理，第二款由当事人自行约定违约责任。从中可以看出，购房人有权要求开发商按合同约定支付逾期交房违约金并承担继续履行交付房屋的义务，在逾期超过一定时间的情况下还有权要求开发商按合同约定支付违约金并解除合同。在第二种情况下，购房人享有选择权。
2、逾期时间的认定
关于开发商逾期交房违约金的起算点问题，应将当事人约定的交房日确定为违约金的起算点，即从合同约定的交房日之次日开始计算违约金，算至实际交房日止。因为交房日的确定属于当事人合同意思自治范畴，当事人在合同中约定的交房日，在彼此之间产生法律拘束力。
这里存在三种情况：1.如果开发商在尚不具备交房条件的情况下而提前交付房屋，购房人当然可以拒绝接受，其逾期责任也由开发商承担；2.如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由开发商承担逾期交房责任；3.如果房屋不具备合同约定的主要交房条件（商品房经验收合格），而购房人实际接受了钥匙，则开发商实际并未完成交付合格房屋的义务，应承担逾期交房违约责任。在上述三种情况下，逾期时间均应从合同约定的交房日起计算至达到交房条件而实际交房日止。
3、违约金的具体计算
逾期交房违约金的计算标准，如果合同中有约定则从约定；如果合同中没有约定的，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。
逾期交房违约金的计算基数按商品房合同示范文本约定是购房人“已付购房款总额”，应当包括购房人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给开发商的按揭款。
部分转载自网络

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喵在乎白米Ⅲ级

谢喵。
开发商逾期交房，一般合同上会有相关规定。
首先要看原因，如果属于不可抗力，则开发商不负责任。如果不是不可抗力，则开发商和购房者按照当初签订合同的时候一般都会从集中方式里面选择一种方式执行赔偿：
1、按逾期时间处理
逾期一定时间范围内的，按天给予已付房款一定比例的补偿，不多，一般每天万分之几。超过一定期限的，购房者有权申请退房，并向开发商申请约定比例的违约金。
2、其他前期沟通好的方式
这一块基本就是私下商量的，必须白纸黑字落实到合同中才有效。

当然即使签了合同也不一定按照合同来执行，即使你证据确凿，法院一般也会使用折中的算法来计算赔偿，下面是一个实际案例，可以作为参考：

方辉与北京银座合智房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
【文书来源】

中国裁判文书网

基本信息
审理法院：北京市顺义区人民法院
案　　号：（2014）顺民初字第11023号
案件类型：民事
案　　由：商品房销售合同纠纷
裁判日期：2015-01-20

当事人信息
原告方辉，男，1968年6月21日出生。
委托代理人孙丽业，北京市尚公律师事务所律师。
被告北京银座合智房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩祥东路10号，组织机构代码77473197-4。
法定代表人李彦勇，董事长。
委托代理人姜慧，山东舜翔律师事务所律师。
委托代理人马佳，女，1984年5月6日出生。

审理经过
原告方辉与被告北京银座合智房地产开发有限公司（以下简称银座合智公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方辉及其委托代理人孙丽业，被告银座合智公司的委托代理人姜慧、马佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称
原告方辉诉称：2012年6月5日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号×），原告购买被告预售的坐落于顺义区南彩镇×村×住宅楼×层全部高档住宅，合同总金额5952000元。根据该合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第四种方式付款。4、其他方式具体付款方式及期限见附件五。后我与被告于2013年6月8日以修改附件五的方式对付款方式及期限进行了最终确认。根据该合同第十二条交付条件约定：出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房；该合同第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将商品房交付给买受人，按照下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。我在与被告签署合同及确认附件五后，全面及时履行了合同及补充协议约定义务，严格依照约定向被告支付了全部合同款项；而被告置合同义务于不顾，我多次沟通、催促被告交房，被告均以各种理由推脱搪塞，拒绝履行合同义务，至今不向我交付合同所述房屋。自2013年5月1日至2014年7月14日已经逾期438天没有向我交付房屋，逾期交房违约金已达521395元。被告的行为严重侵害了我的合法权益，因此特诉至法院，请求判令：1.被告继续履行双方签订的北京市商品房预售合同（编号为×）；2.被告支付逾期交房违约金521395元（自2013年5月2日暂计算至2014年7月14日，至实际给付之日止）；2.被告承担本案的全部诉讼费用。

被告辩称
被告银座合智公司辩称：对于继续履行合同的请求，我公司随时愿意履行；我公司不存在拒绝交付房屋的情况，故合同未能履行的责任不在自己，因此不同意原告支付违约金的请求。并且，即使假如法院认定自己存在违约行为，方辉所主张的违约金数额也远远高于其实际损失，应当依法予以调整。

本院查明
经审理查明：
2012年6月5日，方辉与银座合智公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号×），方辉购买银座合智公司销售的坐落于顺义区南彩镇×村×住宅楼×层全部高档住宅，合同总金额5952000元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款。4、其他方式具体付款方式及期限见附件五；第十二条交付条件约定：出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房；第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定：（4）燃气：2013年5月1日达到正常使用。在该条款中还注明在约定期限内未达到条件，双方同意按照本合同第十四条逾期交房处理；第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将商品房交付给买受人，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。
合同签订后，在2013年5月1日前，方辉共向银座合智公司支付了房款4252000元，在2013年6月8日，又补交了房款1700000元。
方辉称按照合同约定，银座合智公司应当在2013年5月1日前向自己交付房屋，但是银座合智公司交付房屋时，燃气管线并未入户，根本不具备交付的条件，因此主张银座合智公司未按照合同约定向自己交付符合条件的房屋。为此，方辉提交了房屋验收表、律师函等证据予以证实。在该2013年7月21日的房屋验收表中载明：……3、燃气管线至表前未入户；……同时，在该验收表的下方，方辉还手写注明：因×房（涉案别墅现房号）燃气管线未入户，不具备验收收房条件，要求开发商3日内给书面说明，另庭院无下水口，属工程重大疏漏，其他质量问题另行交房验收方辉2013-7-21。在该验收表上，有经办人杨×，夏×，销售部熊×、马×等人签字。在2013年9月22日的律师函中载明，银座合智公司未按照合同约定交付方辉房产，直至2013年7月21日方辉按照贵公司要求前往验收时，发现燃气管线并未接入，根本不具备房屋交付条件，因此要求银座合智公司尽快解除问题，并按照合同约定赔偿守约方的损失，同时要求银座合智公司在接到律师函后5天内与方辉联系，按合同约定支付违约金。方辉称因为银座合智公司未及时交房，导致自己遭受了消费贷款、房屋装修预付款利息的损失及无法按计划出卖房产遭受到房产贬值损失，为此提交了《装修消费贷款合同》、《装修工程施工合同》及相关资料、房产证及相关房价资料、结婚证等予以证实。银座合智公司房屋验收表的真实性予以认可，但否认存在燃气管道未安装的问题，主张已经按照合同约定将燃气管道安装至表前，符合房屋交付的条件，因此认为在自己已经通知方辉对房屋进行验收的情况下，方辉拒绝收房，因此一切后果与公司无关；对律师函的真实性表示无法确认，不清楚方辉是否向公司发出过该律师函；对《装修消费贷款合同》、《装修工程施工合同》及相关资料、房产证及相关房价资料、结婚证等证据则认为真实性不清楚，也与本案不具备关联性。方辉对银座合智公司的陈述不予认可，称涉案别墅的燃气管道仅仅安装至别墅外的表前，根本未安装入户，室内厨房也没有安装任何燃气管道而无法使用，因此坚持房屋不具备交付条件。
银座合智公司称双方已经就逾期交房等事宜达成了一致意见，自己现在已经履行过房屋交付义务，为此提交了《业主入住需缴纳费用的清单》、《工程竣工验收备案表》、《验收付款证明》、《工程竣工验收鉴定书》等证据予以证实。在《业主入住需缴纳费用的清单》中显示，方辉应当交付房屋面积差价、公共维修基金、产权契税、产权代办费、测绘费、产权登记费、印花票、逾期付款违约金等共计204975元；银座合智公司应当给付方辉逾期交房违约金28827元（根据合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。5月2日至6月7日违约金按照已付款4252000元计算，逾期交房37天；业主于2013年6月8日补齐购房尾款170000元，累计交付购房款5952000元，逾期交房22天，累计逾期交房59天，应向买受人支付违约金28827元）。方辉在清单上业主确认签字处注明自办产权，并附有签名。《工程竣工验收备案表》显示涉案房屋开工时间为2009年10月15日，在2013年6月13日经竣工验收合格。《验收付款证明》显示：北京银座合智公司委托北京顺天顺水市政工程有限公司所施工的蓝岸丽舍别墅燃气工程（即顺义区×住宅项目四期及×、×1别墅工程）已施工完毕，可由业主依顺义燃气公司要求申请验收通气，北京银座合智公司应依据合同支付工程款。在该证明上加盖有北京银座合智公司的公章及北京顺天顺水市政工程有限公司顺天顺源分公司的公章，落款时间为2013年5月17日。《工程竣工验收鉴定书》显示涉案别墅燃气室外工程开工时间为2012年6月15日，在2012年7月15日经竣工验收合格。银座合智公司称，根据该《业主入住需缴纳费用的清单》，可以说明双方已经对逾期交房事宜进行了确认，确认银座合智公司逾期交房的天数仅为59天；《工程竣工验收备案表》、《验收付款证明》、《工程竣工验收鉴定书》足以证明涉案房屋的燃气工程已经完工，不存在原告所述的未完工情况。方辉对《业主入住需缴纳费用的清单》的真实性予以认可，但称是先交纳的余款，后办理的房屋验收，并且该证据与银座合智公司交付的房屋是否符合要求不具备关联关系；对《工程竣工验收备案表》的真实性予以认可，但认为该表并不能代替交房验收，实际上涉案房屋并没有达到交房约定的条件；对《工程竣工验收鉴定书》的真实性予以认可，但认为《工程竣工验收鉴定书》证明的是室外燃气工程施工情况，不能证明涉案别墅室内燃气管道已经完成施工，并且认为房屋买卖合同签订的时间为2012年6月份，在该地块上，房屋还没有进行施工，根本不可能马上进行燃气管道施工；对《验收付款证明》则认为其出具目的有问题，内容含混不清、行文不合逻辑，因此不认可其真实性、合法性、关联性。
另查，本院在诉讼过程中去涉案别墅现场进行了勘查，勘查发现涉案别墅的室内外燃气管道均已经铺设完毕，已经达到使用条件。方辉称在双方2013年7月21日现场验房时，别墅现场并没有现在室内外所安装的燃气管道，现在所有的燃气管道肯定是银座合智公司事后安装的。方辉承认自2013年7月21日验收房屋后，银座合智公司未再通知过自己去验收房屋，自己也未再去涉案别墅现场看过，因此自己不知道涉案别墅现有的燃气管道是什么时候安装的。银座合智公司认可自己2013年7月21日后未再书面通知过方辉验收房屋，但坚持认为当初验收房屋时的现场与现在一致，称具体完成的时间和单位现在不太清楚了，但应该是《验收付款证明》载明的北京顺天顺水市政工程有限公司顺天顺源分公司负责施工的，完成时间最晚不超过2013年5月17日。方辉称之后自己曾口头向银座合智公司提出过尽快交房的要求，但对此未能提供证据证实，银座合智公司对此也予以否认，称方辉之后根本就未再向公司提出过交房的请求。
以上事实，有当事人双方的陈述、《房屋预售合同》、付款凭证、房屋验收表、《业主入住需缴纳费用的清单》、《工程竣工验收备案表》、《验收付款证明》、《工程竣工验收鉴定书》、现场勘查笔录、谈话笔录、庭审笔录等证据予以在案佐证，可以作为认定事实之依据。

本院认为
本院认为：
原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行合同约定的义务。现方辉要求继续履行双方签订的《商品房预售合同》，银座合智公司对此也表示同意，因此本院对方辉继续履行该《商品房预售合同》的请求予以支持。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方争议的焦点问题在于涉案别墅在2013年7月21日是否已经具备了交付条件。银座合智公司称在房屋交付时，所有的燃气管道已经铺设完毕，因此房屋已经具备交付条件，但是方辉对此不予认可，并且在2013年7月21日的房屋验收表中第三条已经载明“燃气管线至表前未入户”，同时，在该验收表的下方方辉还注明有“因×房燃气管线未入户，不具备验收收房条件，要求开发商3日内给书面说明，另庭院无下水口，属工程重大疏漏，其他质量问题另行交房验收”等字样。从字面上来理解，这句话说明燃气管道仅仅是铺设到了表前，而并没有铺设入户。尽管银座合智公司称“燃气管线至表前未入户”就说明燃气管线已经铺设完毕，并提交了《工程竣工验收备案表》、《工程竣工验收鉴定书》来予以佐证，但是上述证据仅能说明房屋经过了竣工验收，而在《工程竣工验收鉴定书》中也明确载明完工的是燃气室外工程，因此仅凭上述证据不能证明室内燃气管道已经铺设完毕；至于北京顺天顺水市政工程有限公司顺天顺源分公司出具的《验收付款证明》，也并没有明确说明其具体施工的内容，其相关经办人员也未出庭作证，因此也难以证明银座合智公司在2013年7月21日已经完成了涉案别墅室内的燃气管道铺设工作。因此，本院确认银座合智公司在2013年7月21日交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，银座合智公司应当按照合同约定承担逾期交房的责任，向方辉支付违约金。
对于银座合智公司所应当具体支付的违约金数额，其计算标准应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并且银座合智公司在诉讼中也认为原告所主张的违约金过分高于其实际损失，请求本院依法予以调整，因此本院根据本案实际情况，依法酌定银座合智公司应承担的违约金为十五万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果
一、被告北京银座合智房地产开发有限公司与原告方辉继续履行双方于二○一二年六月五日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号×），于本判决生效之日起七日内执行；
二、被告北京银座合智房地产开发有限公司支付原告方辉逾期交房违约金十五万，于本判决生效之日起七日内执行；
三、驳回原告方辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九千零一十四元，由原告方辉负担六千四百二十一元（已交纳），被告北京银座合智房地产开发有限公司负担二千五百九十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

匿名用户白米Ⅲ级

您好，这个需要看您与开发商签订的购房合同中，是否对房屋交付的时间做出具体、明确的约定。
另外还需要合同或者补充协议中，对开发商逾期交房的违约责任做出具体的约定，如果有明确的约定，可以按照合同的约定要求开发商承担逾期交房的违约责任。

蒋曦律师白米Ⅲ级

根据《合同法》第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
业主与楼盘开发商之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，未违反任何法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。业主如已按约足额向开发商支付了购房款，开发商也应当按照合同约定的时间将符合条件的房屋交付给业主使用，逾期交房的应当依照合同约定按全部已付购房款的约定违约比例向业主支付逾期交房违约金，具体数额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以及合同注明计算。
且业主的实际损失是明显存在的，无论是开发商逾期交房导致他延期入住，还是在外租房的费用或是出租房屋可得的预期利益，都属于合同法规定应当赔偿的损失。
以后大家买房，一定要注意合同交房日期。买受人在遇到开发商超过规定时间还是迟迟不交付房屋的情况时，首先可以发函催告开发商交房，并且就违约金赔偿的事宜与开发商协商。无法协商一致的情况下，业主可以向法院提起诉讼，保留购房与催告交房的相关证据，维护自己的权益。

庞九林白米Ⅲ级

合同会有约定，逾期交房，每天万分之一至万分之五的违约金

匿名用户白米Ⅲ级

看看你的购房合同，里面都写着呢。
问别人，别人手里没你的合同，不知道呀。
如果看不懂合同，请个律师

匿名用户白米Ⅲ级

真不谢邀···我也真拜托了问合同问题，至少你把合同亮出来啊！！！

位岩律师白米Ⅲ级

谢邀，开发商逾期交房如何承担违约责任，在双方签订的商品房买卖合同中一般会有具体约定，但是实际生活中逾期交房还会引起逾期交付附属设施、房产证办理延期等其他违约问题，对此一般正规的商品房买卖合同都会有具体约定，其中需要注意的一点是一般商品房买卖合同中所约定的违约金都明显过低甚至与低于开发商对购买方所约定的违约责任，因此若通过法律途径追究开发商违约责任，应在起诉时以高于合同约定违约金的数额进行主张违约金。