借新还旧贷款如何规避抵押物悬空风险？
借款人以一套房产抵押贷款，到期后因为种种原因不能按期偿还，申请借新还旧，抵押物不变。
若银行审批通过，和借款人、抵押人签订了借款合同、抵押合同。根据规定，要先将旧合同项下抵押登记先注销，办理新合同项下抵押登记，银行才放款。
对银行来说，旧的抵押登记注销到新抵押登记办妥这一段时间存在抵押物悬空风险，在实际操作中有什么方法可以规避这种风险？
………………………………………………………………………………………………………………
感谢各位的解答。
之前的操作和@冷炎 @糯米米娜说的一样，当天注销旧抵押后，当天提交新抵押登记资料，一般3个工作日可办妥新抵押。
6月30日开始，因为题主所在城市开始全面实施不动产统一登记，由于房管、国土部门系统对接，统一更换不动产登记证等问题，导致抵押登记办理时限大幅延长，多方了解的情况是需要1个月左右才可办妥，抵押物悬空风险大大增加。
题主遇到情况是，之前与借款人、抵押人签订的是授信额度合同、最高额抵押合同，原合同期限已届满，无法在原合同项下再次提款。
受各位启发，题主再详细咨询一下法务，是否可以通过办理第二顺位抵押来最大限度规避风险？题主遇到的这个案例刚好房产剩余价值够二押。
若银行审批通过，和借款人、抵押人签订了借款合同、抵押合同。根据规定，要先将旧合同项下抵押登记先注销，办理新合同项下抵押登记，银行才放款。
对银行来说，旧的抵押登记注销到新抵押登记办妥这一段时间存在抵押物悬空风险，在实际操作中有什么方法可以规避这种风险？
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感谢各位的解答。
之前的操作和@冷炎 @糯米米娜说的一样，当天注销旧抵押后，当天提交新抵押登记资料，一般3个工作日可办妥新抵押。
6月30日开始，因为题主所在城市开始全面实施不动产统一登记，由于房管、国土部门系统对接，统一更换不动产登记证等问题，导致抵押登记办理时限大幅延长，多方了解的情况是需要1个月左右才可办妥，抵押物悬空风险大大增加。
题主遇到情况是，之前与借款人、抵押人签订的是授信额度合同、最高额抵押合同，原合同期限已届满，无法在原合同项下再次提款。
受各位启发，题主再详细咨询一下法务，是否可以通过办理第二顺位抵押来最大限度规避风险？题主遇到的这个案例刚好房产剩余价值够二押。
14 个回复
匿名用户 白米Ⅲ级
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首先，在实务中，为了避免借新还旧涉及到需要重签法律文书重新办理抵押的问题，现在银行在有房产抵押的贷款客户发生“第一轮”资金紧张的时候，都是采用展期的处理方法。因为展期涉及的条款在原来的借款合同里都涉及了，就不涉及到再办理抵押的问题。
其次，如果做借新还旧，需要重新签订借款合同的，又需要分以下几种情况：
1. 原来办理的抵押是最高额抵押，且剩余期限覆盖新贷款期限，直接签借款合同放款。
2. 原来办理的是一般抵押，房产剩余价值足够做二押，那么签新的借款合同和抵押合同，先在抵押物上做二押后放款，再撤销第一抵押权，二押上升到一押。
3. 抵押物剩余价值不足值，但当地房屋登记机关允许超值抵押或协议价（非评估价）抵押，还是可以先做二押，同上。
4. 抵押物剩余价值不足值，且当地房屋登记机关不允许超值抵押。这种情况 @冷炎 的回答有提到，可能需要撤件和新的抵押一起送进交易中心。但这里有操作风险，“悬空期”（一般七天）会有被查封的风险。
5. 抵押物已经被其他债权人查封。这种情况下，做二押或者撤押再抵押已经不可能了，这个时候看看能不能通过内部关系做原来抵押的变更吧。
匿名用户 白米Ⅲ级
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若是一般抵押合同，可能需要重新办理抵押登记，我一般的做法是：与登记机关事先沟通，将所有纸质手续全部提前办好（包括登记机关各审核流程的签字），然后将解押及重新抵押抵押的手续一并提交，同时办理，消除时间差。对于登记机关来说，如果能够把前期手续全部先搞定，解押以及重新抵押的操作，其实就只剩下在不动产登记簿系统上的操作而已。当然，这个需要登记机关配合才行。
另外，如果借款人是暂时筹措不到足够的资金来还贷，可以考虑做展期，也不需要重新抵押，顶多做一个抵押变更即可。
说句题外话，根据最高院（2008）民二终字第81号案件（刊载于《最高人民法院公报》2008年第11期）的观点：
如果采纳这一观点的话，则不需要重新抵押登记，因为只是旧贷的还款期限延长，主债权没有消灭，抵押权仍然存续。当然了，我国没有不是判例法国家，实践操作中还是按上面说的来办比较妥当。
糯米米娜 白米Ⅲ级
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1. 办理同注同抵： 意思就是注销和抵押在同一时间同一窗口同时办理，这种方式是最简便的，但是有个瑕疵，新抵押权需要3、5工作日才能生效（以当地房管局为准）这个期间有几天是空档期。
2. 先做二押，再解除原先的一押权（一押注销后，二押会顺延为一押）：这种方式可以完完全全避免抵押权落空，但是更复杂些，具体能否实施看当地政策（厦门可以）
如果客户偿还债务能力较弱，其实一押可以考虑先不解除，后续有需要还可以办理三押，四押。
kmatom 白米Ⅲ级
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释然 白米Ⅲ级
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李老六Leon 白米Ⅲ级
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题主谈到的关键点大家有没有注意到？
客户“到期后因为种种原因不能按期偿还，申请借新还旧”，那他下次再这么玩你，该怎么办？因此，我认为应该这么拍～
先让客户展期，给予时间压力。
有足值能进二押最好，出批贷函。（自己进二押还要自己人的时间去跑）
扔个批贷函垫资件给民间，拿点返佣，增强人脉。
拖上客户2个月，让他出点成本。
顺便让客户消化消化他的“各种原因”
这次和客户要让他感到你在帮他（因为你们还有续集得拍）
等下次到期～看他表现，再B B你就抽贷。
让高利贷使用洪荒之力和他演第三集去。
匿了，呵呵。
forxtp 白米Ⅲ级
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1、在注销抵押登记之前，基于对风险（抵押物落空）的考量，可以要求客户就尚未偿还的贷款向银行提供其他担保措施（提供其他的抵、质押物或第三方担保），哪怕追加一个有偿债能力的担保人，也会好一些。而且，一旦新的贷款发放，为避免风险而为原贷款追加的保证措施也就相应解除（消灭）。
2、客户自己去寻找过桥资金，归还原贷款，注销原有抵押登记并重新办理后，再发放新贷款；
3、如果以上两点客户都无法做到（那就需要根据情况，考虑一下新贷款是否应该发放--客户的融资能力有限。当然，不能一竿子打死一船人，具体情况具体对待！）。那就需要考虑周全一点，为避免注销原有的抵押登记后，抵押物的所有权人不配合办理抵押。在注销抵押之前，先在抵押登记部门咨询，能否凭抵押人授权他人全权办理抵押登记的公证书和相关证件原件办理抵押登记。可以的话，就在注销抵押登记之前，办好所有的手续--抵押物所有权人（必须是全部所有权人，缺一不可）授权银行工作人员代为办理抵押登记的委托公证书，相关证件、证照原件，合同文本、协议。所有资料准备完毕后，在注销抵押登记前先做查册，查册没有问题的话，在注销抵押登记的同时，办理新的抵押登记。
至于二押，就看当地的抵押登记部门能否受理、能否办理。如果可以办理，根据题主说的“题主遇到的这个案例刚好房产剩余价值够二押”，办理二押，就可以在一定程度上解决抵押物悬空的问题。
Andycrack 白米Ⅲ级
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匿名用户 白米Ⅲ级
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穆暮 白米Ⅲ级
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双儿 白米Ⅲ级
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一般来说，抵押合同上会有条款规定，那怕抵押期限已经到期，但是债权未解除，抵押权也不会解除，若借款人未还钱，那就不去解抵就是了嘛，如果银行要给借款人办个借新还旧延长期限，那就再办个顺位抵押呗！
千万不能让抵押物悬空！天知道会发生什么！
dada huang 白米Ⅲ级
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匿名用户 白米Ⅲ级
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FoxWoods 白米Ⅲ级
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