买房贷款等额本金和等额本息哪种好？

康宁1984 白米Ⅲ级

更新一篇文章，这次不要在封停24小时了好不好……

还房贷，等额本金和等额本息哪个好？

给懒人的开篇结论：等额本金和等额本息没本质区别，借钱时间长就利息多、时间短就利息少，银行没占你的便宜，你也占不了银行的便宜。

还房贷有两种办法，一种叫等额本金法，一种叫等额本息法。我打赌你肯定见过这样的文章，说银行劝你用等额本息是为了多收你利息，所以一定要采用等额本金法。
事实不是这样的。银行能挣多少钱，关键是贷款给你的利率，本金早收回来或晚点收回来关系不大，早收回来还可以再贷给别人嘛。放贷这两种还款办法，拧巴的地方在于它每个月都要还利息和一部分本金。不仅是放贷，P2P网贷也有很多是等额本息还款，比如陆金所，所以值得搞清楚。
一般贷款，是先还利息，最后才还本金。比如你借了1万元，年利率10%，那你一年后就还1000元利息和1万元本金。再比如五年期国债，每年结息，1万元5%的利息，那就是每年给你500元，第五年结束再还你500元利息和1万元本金。
房贷就是那种不文艺的贷款了。你每个月都要还利息和本金，但是利率是固定的，还掉的本金就不会再产生利息，因此本金和利息每个月都在变动。
等额本金法是每个月还的本金数量固定。比如说你贷款100块，每月利息是1%。等额本金，就是每月还1块钱本金，加上剩余本金的1%利息——虽然每个月还的利息越来越少，但固定还的1元本金不变，最后一个月正好全还清。
等额本息法就是每个月还的“本金+利息”金额固定，但是其中两者的比例会变。比如每月固定还两块钱，一开始可能是0.5元本金1.5元利息，后来本金越还越少，就变成1.5元本金0.5元利息——这个办法算起来很麻烦，但也能让你正好在最后一个月全部还清。
上面这个比喻很拙劣，请理解大意。详细对比请在百度输入“房贷计算器”，计算结果会对比两种还款方式。下面是“房贷计算器”的截图：

总而言之，房贷要根据自己的承受能力来。房贷利率是一样的，用等额本息法，银行没有占你的便宜；用等额本金法，你也占不到银行的便宜。等额本金前期还款压力大，好处当然是后期还款压力小、总利息少。等额本息是前期还款压力小，但是还的总利息多。
需要特别注意的是，每月还房贷的钱，最好不要超过家庭收入的三分之一，别忘了你住房子的物业费之类也要花钱。还有就是一定要盯紧公积金，如果能用公积金贷款，绝对是占了大便宜。
理财实验室另外两篇关于房子的文章，回复26查看《如何掂量房子的价值？》，回复27查看《论房价》。
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侃speak 白米Ⅲ级

房贷知多少？买房就要精明着来！（二）等额本息or等额本金

首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。

等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。

但是，真的是这样吗？
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月

应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举例说明：

如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元
(1)第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。
(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：
995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

以此类推，等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2、如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元；
(2)
第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推

等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
通
过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个
月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。

其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计

要多赚你的利息。

所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。所以到底要如何选择还款方式还是端看个人实际情况。shqianyy
房贷知多少？买房就要精明着来！（一）_cshizhanhao_新浪博客
还有这篇是关于提前还贷问题的，有需要的可以来看看

匿名用户白米Ⅲ级

确实等额本息和等额本金这两种还款方式，对于个人来说的总成本，相差不大。

以100万商业贷款，6.55%的年利率，30年，用EXCEL按5%的年折现率算了一通，等额本息的本息总额现值为

等额本金的本息总额现值为

再算以年利率为4.5%的公积金贷款：
等额本息现值：

等额本金现值：

所以在30年期5%的折现率下：公积金贷款建议用等额本息，商业贷款建议用等额本金。

以上计算过程简单，只是有点片面，而且有很多前提，适用面狭，但是计算结果靠谱！
就当给懒得算的人作参考吧。

还有几点我想跟大家分享探讨下，望高人指正提点：

一、5%的折现率基本只考虑正常通胀。如果加上个人或者家庭的收入成长性和大环境对通胀率的影响，这个折现率用8-12%都不为过，这样算起来的话，两种还款方式的现值之差会更小。

二、关于折现率。财务管理上衡量项目在财务层面是否可行，用的是内含报酬率去把项目每期的收益折现再加总，如果现值能高过初始投资额，就通过。我们这里也能照葫芦画瓢，内含报酬率就是综合考虑了个人或家庭的收入成长情况、通胀和你对未来的额外期望（呃，想想基本就这仨吧，欢迎补充）的一个比率。像上面算的，利率是6.55%的商业贷款按5%折现，现值大于100万，说明这次贷款不值当，本就不该贷，要是你的内含报酬率大于6.55%了，那就值得贷，而且贷款期限越长越好。

就这么的吧，希望对感兴趣的人有所帮助

匿名用户白米Ⅲ级

等额本金，是一种「前紧后松」的还款法，每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样，往后由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，但一开始压力会比较大。
等额本息，是一种「平均分配」的还款法，每月的还款额都一样，月供里的一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，前期本金比重小，利息比重大；后期反过来。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，支付的利息多，所以，朋友就觉得选择了等额本息还款方式，自己吃亏了

BUT 真的是这样吗？
无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。
两种不同的还款方式，利率其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。
借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：如果借款70万，30年还清，利率4.165%，上图，简单易懂

还款总额上看，等额本金＜等额本息，主要是因为等额本金，前期本金还的多，最后占用银行的本金少了，自然利息少咯。

既然等额本金还款的利息少，请给我一个选择等额本息的理由？
因为，因为，老娘我付了首付，没钱啦！
等额本金在还款初期的压力太大了，看图说话，等额本金法的前几个月的月供都5000+元，而等额本息法只要4000多元，这就高出了1000大洋。对于刚交完首付，元气大伤的小伙伴来说，实在是没法感受到这种先紧后松的好啊。