原则很简单，但是算起来略麻烦，因为不可控因素太多。
原则：从你的价值判断角度，钱放在自己手上可以得到的收益（不止是钱方面的收益）是否高于付给银行的利息。收益高于成本，就多贷长贷；收益低于成本，就少贷短贷。
计算：
简单起见，如果你是商贷不打折，那长期贷款成本就是年化6.15%。这是你的成本。
你的收益要考虑以下几个方面：
1.如果你有好的投资渠道，收益超过6.15%，风险觉得也不大，那你就多贷。
2.如果你觉得这10万现在花了比较值（比如花钱提高自己能力等），尤其是你还觉得物价还会涨（即预期会通胀），觉得现在花了10万比未来陆续花10万+年化6.15%的利息还值，那你就多贷。
3.如果你手里没有别的钱，需要这10万应付突发事件，没这10万的话万一出现大问题没钱支付（比如大病的医药费），那你就多贷。

以上。

我知道现在的思潮是，贷款越多占银行便宜越多。

所以才有了最小首付，最长年限的说法。


但是实际上，尽管如上面所说一切利息负担都会被通胀冲淡。
但是这同时也意味着，一切现金也会被通胀冲淡。也就是说你留那么多现金在手上是不适合抵抗通胀的。


所以到底应该贷多少，我觉得最有利的方式是，你能不能找到比买这个房子差不多好的投资手段。
很遗憾目前在中国这几乎没有，几乎没有什么投资方式比买房子更好。
[i]我这里的更好是指对普通人而言，风险收益和需要投入的成本综合来看，投资房产是一个低风险，高收益，几乎不需要任何投入的投资手段。[/i]


所以，如果你的低首付，低月供能让你再买一套房出来，你就选择低首付低月供。
如果你省出来的钱只是增加你银行的存款，增加你的现金流的话，你的投资组合不比银行利息收益更多的话。




最小首付，最长年限的前提是建立在你还能再买一套房的基础上的。

从通胀和经济发展的角度来看，贷款越多的话，你的确是赚了银行很多钱。
但是你这些钱只是放在银行当做存款的话，银行贷给你的钱就是你存的钱，还转手赚个存贷差，你觉得你是赚了还是亏了。


你现在知道为什么国家要死卡二套房贷款政策了？

因为房屋按揭贷款的低利率和房产资产增值速度之间的差距形成了一个巨大的套利空间。不炒房，难道炒饭吗？

无意间看到这个问题，感觉内心被触动了，写一个自己现在的感受吧，算是最近的心路历程，留给几年以后的自己看。
我们是17年上半年买的，北京北5.5环，房子裸价300w，税、费一起12w，房子下地首付127w，贷款185w，商贷30年，月供9200+。房子是98年建的老小区，75平，两室一厅，划4w一平。
我和媳妇都是89年的，我们是大学同班同学，07年认识，08年正式确立关系，11年本科毕业后一起保送至北京读研，她北大我中科院，16年我们一起博士毕业。在相识9年之后我们于16年十一假期结的婚。毕业后我留在读研单位做助理研究员，她在五院找了个工程师的职位。
16年毕业的时候其实我们是没想着买房的，因为当时北京的房价已经起飞了，一百多万的首付我们想都不敢想。所以毕业后我俩租房也是租的长期，直接签的一年，房东是她单位的同事，给我们的价格非常优惠，4500/月，90平的两室一厅，我们把次卧以1900/月转给了另一个女孩子。租的房子就在她单位边上，她下楼过马路就到办公室，我离单位单程18公里，由于公交、地铁不方便，我花2000买了一辆二手电动车上下班，一年四季，风雨无阻。实话说这一年的租房生活我们还是很满意的，房东人很好，和合租的相处也融洽，周围该有的都有。很多人买房是因为租房被坑，愤而买房，我们其实不算这一类。
改变我们想法决定买房的原因很简单，就是我们在北京还有其他大学同学，其中两户在我们之前买的，后来去他们家玩，感觉有自己的房子真好，所以就跟媳妇商量要不咱俩也买吧，遂加入买房大军。
看房历程我就不提了，买过房的都有感触。
凑首付是个大问题。选中的房子下地要首付127w，我们手里只有约40w（读研究生省下的十几万加上结婚我父母给我们的19w）。我家是湖北农村的，上面有个已出嫁的姐姐；她家在河南小县城，单亲妈妈，下有弟弟，家里还有年迈老奶奶。我们的家庭情况我是清楚的，所以凑首付我没找双方家里要钱，但是两边家里都帮忙出力，我爸帮我借了10w，她妈帮忙借了5w。剩下70+w的缺口细节就不表了，总之我想尽一切办法终于凑齐了。
买房过程其实并不顺利，由于签合同之后房价还在快速上扬，房东想加钱，好在我们火速过了户，房本到手后，他们各种刁难我也不担心了。总之后来他们做出了各种恶心事情，和本问题无关，就不谈了。
下面着重说说现在的生活状态。由于我们买房基本上是以7、8倍的杠杆买的，现在又是头一年，压力其实非常大。由于我俩都是刚开始工作，工资加起来一年约25w。我的工资加我俩的公积金基本覆盖房贷和家庭开支，她的工资还借款，我们今年准备还19w（首付总共借了89w）。
买房之后最大的变化就是学会省钱了，想尽一切办法省钱。买房之前她时不时会买衣服，基本都是1k左右，手机、电脑都是苹果全套；我不在意穿着，但喜欢折腾手机，迷过一段时间摩托车，还自己买了一辆。现在这些大额消费基本全停止了，衣服鞋子基本上都是不超百元的地摊货。在租房期间我们还时不时出去吃个烤羊腿，叫个全家桶外卖什么的；现在都是在家自己做。买菜会在快收摊的地摊上买那些3元一堆2元一捆的，买酱油会跑三个大超市比价然后再返回最便宜的超市买，买鱼会挑那些刚死掉却打半价的。上班尽量骑电动车而不是骑摩托车，因为单位车棚可以免费充电，现在一天来回45公里，油费能省下不少。其实前段时间骑电动车摔过一跤，摔怕了，第二天骑车到地铁站坐地铁上班，只坐了一天就放弃了，因为乘地铁一天得12块，停电动车的地方还要1块5，超过晚上10点还得翻倍。北京的冬天每天奔袭这么远，真的好冷。
最近我当爸爸了，这个是我们之前就计划好了的，因为我们还想生二胎，现在已经28岁了，不能再等了。女儿出生了，很健康很可爱，可惜的是媳妇奶水不足，从第一个月就加奶粉了。奶粉、纸尿裤也是一笔不小的开支，买奶粉还特别伤脑筋，大家都懂的。现在特别开心的是女儿一次病也没生，很健康，期待宝宝可千万别生病。工作期间，看手机里宝宝照片，我能傻乐10分钟。现在有了自己的房子，新宝宝住在里面也踏实。最近刚给宝宝落了户，捧着新的户口本，感慨颇多。原来就是自己的一页，现在是一本，自己成了户主，暗下决心要好好努力。值得高兴的是，我女儿身份证是110开头的啦，哈哈……
现在我妈过来帮忙照顾宝宝和媳妇，我妈和媳妇脾气都很好，相处很融洽，老妈每天把家里收拾的井井有条，家里的事情我特别放心。现在媳妇还在产假，有老妈在，我也可以安心上班了。我爸已经50多岁了，他当然知道我们现在压力大，他自己一个人在老家，农村家里家畜、农田事情很多，他走不开。他时不时还打零工，今年偷偷帮我们还了2w，我非常感动。说实话我是不期望他再出去打工的，年纪大了，没什么文化，只能做些力气活，身体肯定吃不消，对以后不好。但是我心里也清楚，现在站在道德高地上说不让他打工也是不实际的，因为现在的确太困难，作为亲爸，肯定会不顾一切再帮我们挣一些的，所以我也没说不让他出去打工，只是让他注意身体，悠着点，也许这就是父子之间的默契吧。
生活上我俩有一帮好朋友，他们在我们困难的时候借我们钱，生小孩之后给我买东西。师兄师姐们还搜集了很多他们小孩不用的东西送给我们，我都收下了。我的老板人特好，买房借了我们很多钱，也不要利息，平日里想方设法给我们多发点，生小孩的时候特别关心我们，给了我们很多建议。所以现在日子紧巴得很，但是生活上我还是挺快乐的。
生活是全方位的，我只能分享点滴。每个人都有不同的生活，却也会经历相似的事情。
这就是我在北京的故事，买房只是其中的一部分，却又是重要的一部分。生活终将继续，我相信将来肯定越来越好。我还想生二胎，我还想换大房子，我还想买辆车，这些都会实现的。

我的毒舌症又犯了，开个群嘲吧。

首先，稍有经济常识的人都会知道，单纯从金钱上计算，贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算，而且贷款越多时间越长越划算。事实上，我的观点也一向是鼓励年轻人在条件适宜的情况下尽量选择贷款买房，不仅仅是从理财角度进行计算，而且适度的压力也可以催人奋进。

然而我一定要突出“条件适宜”这四个字。再多说一句的话，就是那些不分青红皂白张口就是“一定要贷款买房”“全款买房的都是傻子”的砖家们，全是xx。

因为你们完全忽略了个体之间在理性和抗压能力方面的差异，把所有人默认为不存在任何心理波动的机器。你们也完全忽略了心理负担对现代都市人造成的重大影响，而以为每个人都有足够坚韧的神经去面对一切压力。

我就认识一个活生生的例子。身边有一个同龄的朋友，买房首付是爹娘掏的，当时其实掏的出全款，但爹娘的想法是“要给年轻人多一些压力”，只是给了首付，然后让他自己去还贷。我这个朋友其实人品很不错，但在赚钱能力方面确实算不得高明，每个月还贷压力不小，不断地换薪水更高但是更劳累的工作，然后在去年，诊断出抑郁症的一种——似乎是双向情感障碍？——颈椎也有不小的毛病。

而在当代都市，类似的抑郁症发作并不少，压力过大还会带来各种其他的疾病隐患。这就是不管你怎么计算贷款买房多么多么好、都抵不过全款买房的一点好处：无债一身轻，心理压力小。如前所述，人不是机器，总会有心理上的舒适区，“这套房子已经完全属于我了不欠银行一分钱”和“我还得慢慢还银行二十年的钱”，对很多人而言，心理感受是大不一样的。而心理舒适，很大程度上就决定了生活质量。

更何况，投资理财是一定有风险的，区别无非是风险的大小，央视打过广告的理财机构都能成为大骗子，你真以为你上下嘴唇一翻“拿余钱去理财年化xx”那么容易？

所以，贷款买房很好，我再次强调我鼓励大多数人贷款买房，也鼓励大多数年轻人努力奋斗给自己压力，但不是百分之百对每个人都适合。如果你一向是个在压力面前容易紧张容易焦虑的人，如果你的健康情况本身就一般容易诱发神经类疾病，那么有条件全款买房，就是用金钱换取更好的生活质量，真的很亏吗？未必啊。赚钱的目的是为了生活得更惬意，而不是为了一边看着银行卡上冰冷的数字一边往嘴里塞安定。




最后说句题外话啊。贵知一向是个神奇砖家神奇成功人士扎推的地方，资产连七位数都达不到的成天教人如何财务自由用钱生钱，月薪连五位数都没有的成天教人职场成功学迈向高管之路，靠软文补贴房租的成天教人如何成功创业成为马云第二。年轻人上贵知，一定要注意甄别，尤其看到那些“想要学习更多扫二维码”“想要懂更多加付费微信群”的，最好多留个心眼。

而对于一切“教你赚钱”“教你创业”“教你理财”“教你成功”的鸡汤，即便你实在忍不住眼馋要去读一读，也首先需要理清你自身的条件，你适合什么不适合什么，你能承担什么不能承担什么。这个世界绝对不可能让每个人都升职加薪当上总经理出任CEO迎娶白富美走上人生巅峰，绝大部分的人都注定要归于平凡。坦然接受自己的平凡，坦然接受和自己的能力相匹配的欲望，一样有机会获得人生的幸福，总比眼红耳热以为自己是只鹰扑到悬崖边掉下去喂狼强吧？

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无论是等额本息还是等额本金，利息的计算都是：上个月贷款总额*月利率。相比等额本金，等额本息因为每个月还款总额相同，第一个月还的利息与等额本金是相同的（ 上个月贷款总额*月利率 ），所以还的本金少，到下一个月贷款余额高，利息较高。
这个图可以参考一下。
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[h1]先给结论：千万别信什么存几年钱，然后再买房子的屁话。15年170W的房子，17年现在360W。存个屁的钱，这一共就2年多，你能存几个钱，跑得过房价？千万别听，害人不浅[/h1]你们现在首要的目的是上车，不要在乎到底是卧铺，硬座，还是站票。
向家人借，向朋友借，尽一切可能借到钱。房子小没关系，30~40平米就可以。这房子不是让你们住，而是在接下来的房价起飞的大潮中，你们这点钱不会亏。你们两个人，晚饭在家吃，然后第二天带饭去公司。去掉一切娱乐开支，省吃俭用，把所有的钱全部用到房子上。
不要觉得辛苦，你们两个人的薪水会增加，所以目前比较窘迫的情况最多维持1~2年而已。然后你们回头来看，这点都不叫个事情。兜里有钱，但是没房子才是最让人没有安全感的。
我和我媳妇15年买的房子，当时就是刚好卡在上海放开房贷，放开购房资格的档口。那时候我TM着急的晚上都睡不着觉，赶紧联系家人到处借钱，我和我媳妇之前一年存了20W，家里也穷，向亲戚借了40W，拿下一套175W的房子，首付60W，70平。现在已经到360W了。那时候付完首付，身上+银行卡就200块钱。当时拿到房子以后，也没钱装修，就把一个月的收入分成自己用，还贷，还亲戚钱，买家具钱。搞了一年才买齐所有家具。当时我和我媳妇度蜜月一共兜里就4000块钱，然后15天假期就去北京玩了5天而已。那时候确实辛苦，吃不敢吃，玩不敢玩。不过这情况也就维持了2年不到，因为我俩的收入再涨，公积金也在涨啊，但是房贷又不变。现在我俩每个月除去公积金月供才4000多，基本没多少压力。现在沪牌也拿到了，车子也买了，一家人就等小宝宝出生了。你看看我这一共才几年？
15年和我媳妇一个同事和我们一个时期看房子，但是没出手，想着也不急，慢慢看，她家里有点积蓄，现金能有150W多，要放15年，贷个100多W，拿下一套100平左右的房子没问题吧？结果呢，人家17年才买的房子，和我们房子一模一样大小，地段还没我们的好，85年的房子。。。。
[h1]千万别信什么存几年钱，然后再买房子的屁话。15年170W的房子，17年现在360W。存个屁的钱，这一共就2年多，你能存几个钱，跑得过房价？千万别听，害人不浅。我媳妇那个同事就是血淋淋的例子[/h1]