在澳洲买房可以贷款吗？

利益相关声明：本人为海外地产行业从业人员。
在2016年4月以前，海外买家在澳大利亚购买房产，贷款从来不是一个问题。
但是从2016年4月开始，ANZ和Westpac相继查出上百中国人在申请海外买家房屋贷款的过程中，存在提供虚假材料的行为。于是澳洲各大银行纷纷收紧了海外收入贷款通道，对于一般的澳洲房产投资者而言，可以认为几乎没有任何可能向澳洲当地银行申请贷款。
澳洲的四大银行是Westpac（西太平洋银行）, ANZ（澳新银行）, Commonwealth Bank（联邦银行） and NAB（国民银行）。
事情是这样一步一步发生的：
2016年3月29日，ANZ 银行宣布拒绝海外资金投资澳洲房产的贷款申请。

《澳大利亚财经评论》关于ANZ拒绝海外人士申请澳洲房产贷款的报道
2016年4月20，Commonwealth 银行宣布不再接收海外人士的房屋贷款申请。

《澳大利亚商业评论》关于commonwealth bank拒绝海外人士申请澳洲购房贷款的报道
2016年4月27日，Westpac 银行宣布不再接受非澳洲居民的房屋贷款申请。

《澳大利亚新闻网》关于Westpac 停止向海外人士提供澳洲按揭贷款的报道
2016年6月27日，NAB银行宣布停止向没有澳洲收入的外国买家发放房屋贷款。

《澳洲财经评论》关于NAB停止向海外人士提供澳洲房屋贷款的报道
至此，澳洲四大银行全部停止向海外人士发放房屋按揭贷款，并迅速蔓延至澳洲几乎全部金融机构。
至今该政策未有松动。
所以，那些最近要交房的买家，心里最为着急，对贷款的需求也最为迫切。因为如果不能完成交割，之前支付的10%购房定金就会被罚没了。
那么除了澳洲当地银行以外，有没有其他的贷款途径呢。
答案是，有。
就算在这种情况下，仍有多个金融机构可以为在澳洲购房的海外投资者提供贷款，主要是一些非澳洲当地的国际性银行，和一些私募基金。
当然，并不是所有国际性银行都可以提供贷款，花旗银行就明白的告诉我们，他们不接受人民币收入的买家申请房屋贷款。

《澳大利亚经纪人》关于花旗不接受人民币收入买家申请按揭贷款的报道

可以申请的银行有以下这些：




可以申请的基金（部分）有以下这些：


我该怎么选择贷款产品
上面列举的众多可以提供澳洲房屋贷款的金融机构，他们的贷款产品差异是很大的，针对的人群也很不相同。
银行的产品费用较低，但是材料审核严格，并且往往需要贷款申请人和银行有其他的业务关系。
基金对贷款人的要求比较宽松，但是费用较高，适合因各种原因无法通过银行审核的投资者或者是当作过桥贷款使用。
通过银行和基金公司获取贷款有比较大的差别，我制作好了对比表格列举如下：



对投资者的启示
在事先了解了投资国的政策与投资者自身的信贷条件后，对海外购房贷款也就有了更加清晰的认识，只要提前做好准备，那么海外购房贷款就没有那么复杂。
在这里要提醒各位投资者，当您进行期房（楼花）项目的投资时，必须考虑到签约当下和未来交房时贷款政策变化的可能性，只有具备了海外投资风险防范意识的投资人，才能成为成功的海外地产投资人。
提前准备：海外贷款最大的难点是，投资者在签约的时候，往往认为贷款是交房时候才需要做的事情，从而忽略了对自身贷款资质的预评估，以至于到交房前才发现自身某些条件无法满足贷款机构要求；
恒服海外会在投资者选定目标房产之前，帮助客户做贷款资质预评估，对达不到贷款要求的个人条件提早进行补足，同时会根据政府及金融机构的贷款要求变化，及时通知客户进行调整。
材料提交：恒服海外会根据各个金融机构的审批周期和贷款有效期的时长，在第一时间通知客人提交贷款材料，并会对您的申请材料进行第一轮的检查；
检查通过后，将完整合规的材料提交给贷款金融机构，最大限度的提高批贷效率，减少频繁补充贷款材料带来的烦恼。

我有一阵子考察过悉尼的房子，绿卡最高可以贷到95%，很少有些银行可以做还息不还本。
我一个前同事，美国人，在离悉尼2个半小时的地方买了一大片牧场，只花了300万人民币。那小子不做项目经理，去放羊了。

澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。

可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。
同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。

通常海外人士向澳洲申请贷款的百分比为60-80%，贷款的额度取决于贷款人的工资收入，固定/非固定资产等。每一个贷款人都有专门的贷款律师 (Financial Broker) 来帮助解答相关问题，而每个人的财产情况皆不相同，所以还是要找寻贷款律师来问询啦~

注：3月21日，中国人贷款最多的银行Westpac Group公布新的政策：

-贷款申请人生活在澳洲，使用澳洲收入，持有银行接受的签证类别，贷款Yes，但是要受到FIRB 限制。
-贷款申请人生活在澳洲，使用海外收入，贷款No.
-贷款申请人生活在澳洲，不论使用海外或澳洲收入，持有银行不接受的签证类别，贷款No.
-贷款申请人生活在澳洲，使用海外收入，贷款No.
-贷款申请人生活在海外，使用澳洲或海外收入，贷款No.

1过去是否能够做海外贷款？
在2016年4月以前，海外买家在澳大利亚购买房产，即便是从来都没有去过澳大利亚的纯海外买家，也是可以贷款购买澳大利亚房产的。澳大利亚几大银行，国民银行（NAB），联邦银行（commonwealth），Westpac（西太平洋银行），澳纽银行（ANZ），虽然对海外贷款的政策一直在变，但是在今年四月以前一直都是允许海外贷款的。
2过去海外贷款的政策是如何的？
过去海外人士是可以通过非澳洲本地收入向澳大利亚银行申请贷款的，并且可以申请interest only的贷款，所谓interest only就是只还利息，不需要偿还本金。如果客户想要还本金的话，可以通过对冲账户（offset account）来偿还本金，并对冲利息。海外申请者需要提供的是雇主信，工资单及银行流水等材料，在过去澳洲银行对海外收入审核不严，特别是对中国背景的购房者有时候也是睁一眼闭一眼的状态，一方面是因为澳大利亚的房地产相对比较坚挺，空置率及租金回报率都在非常健康的状况，另外一方面也是中国的特殊国情造成的，有能力在海外置业的中国投资者，主要收入都不是账面上的工资。但是银行本身的政策决定了，澳洲银行看重不是“客户有多少资产”或者“收入有多少”，而是比较看重客户的“稳定收入有多少”，就是如果有一个客户一年只有两笔收入，但是单笔收入是200万人民币，年收入是400万人民币，而另外一个客户每个月收入5万人民币，年收入是60万人民币，那么澳洲银行是比较倾向给后者贷款。在这些情况下，过去大多数的中国申请者用的都是“加工过的稳定的工资单和银行流水”。而澳洲银行无法去甄别这些材料的真伪，并且这些海外投资者的还款记录都非常良好，所以澳洲银行对海外贷款一直是很开放的态度，对待海外人士提供银行估价70%的贷款，有时候甚至可以到达80%。
3收紧海外贷款的起因是什么？
从今年四月开始，ANZ，Westpac查出上百中国人在澳购房的贷款中，存在虚假材料做贷款的行为。最早的起因其实是某个贷款经纪人用了“过于虚假夸张的材料”，因为过去申请者如果明面上体现的月收入是一万人民币，包装一下，做成月收入两万人民币。因为澳洲银行一般不会对这收入进行具体的调查取证，所以导致一些贷款中介胆子帮忙准备的材料越来越夸张，甚至申请者完全没有在这个公司上班，也能用该公司的名义来申请贷款。而在三月份的时候，悉尼一个华人贷款经纪人递交的材料“过于虚假”，在递交后被银行抽查到，在调查取证过程中，该贷款经纪人就把所谓“行业潜规则”爆了出来。其实这些“行业潜规则”银行都有所了解，只是被完全摆到台面上来却是第一次。后来ANZ，Westpac两大银行就开始了大规模的调查取证，发现许多海外投资者递交申请的时候都使用了虚假夸大的材料，澳洲当地媒体也跟进报道了该事件，所谓“行业潜规则”完全暴露了在公众视线里。同时也正值澳洲大选，有部分澳洲本地人士担心如果银行对海外投资者缺乏审核的话，过多海外投资者进入澳洲投资，会带来澳洲房产泡沫。在银行需要的“政治正确”及大选双重压力下，ANZ，Westpac，NAB，Commonwealth等银行纷纷收紧了海外收入贷款通道，但不是完全关闭，而是对于中国投资者来说，条件变的相对苛刻。
4澳币本地银行是否都不能贷款了？
先给大家分享一个有趣的数据，银行的调查发现使用“伪造材料”的海外贷款申请者的还款情况非常好，只有0.4%的客户出现过拖欠还款3个月以上的情况，这个数据是使用本地正规收入客户的四分之一。其实要明确的一点是，ANZ Westpac NAB等银行不是不给海外收入者发放贷款，他们知道很多申请者账面上的收入无法达到贷款标注吗，但是其实还款能力比本地人还要强并且稳定的多，可是为了“政治正确”只能收紧贷款政策。可是作为这些银行现时没有办法甄别来自中国的材料是否真实，所以在绝大多数情况下，现在澳洲本土的几大银行都不向中国申请者发放贷款。有部分的中国申请者还是能向这些银行贷款，虽然银行没有给一个准确的方向，但是如果申请者来自跨国上市企业，有可靠的完税体现，收入足够高的话，还是有相当几率能够从这些银行获得贷款。
5有哪些银行还可以给非澳洲本土人士提供贷款？
现在还有一些银行给澳大利亚的非本地人士发放贷款，究其原因不外乎是两点。第一点，澳大利亚的房地产还是很健康的，特别是一些首府城市交易量很高，也依然维持的非常高的拍卖清除率，比如一个月来悉尼和墨尔本的拍卖清除率一直维持在80%的高位上，除此之外，首府城市的空置率和出租回报率依然处于一个非常健康的数据。对于银行来说，澳洲房产作为抵押物还是一个非常优质的资产。第二点，许多数据也显示，在过去即便是“收入资料作假”的客户坏账率是非常非常低的（0.4%），甚至只是澳洲本地贷款者的四分之一，那么结合澳洲房产的现状，通俗点来说，这块业务对于银行其实是一块“肥肉”，本地银行为了“政治正确”不接这块业务，那么自然会有其他的银行接手这块业务。
现在我们合作的银行接受海外贷款的银行有以下几家，新加坡大华银行，香港汇丰银行，还有中国银行澳洲分行。这些银行都在中国和澳洲都有分行，同时对中国一些现实状况比较清楚，所以近期的很多客户的贷款我们都是根据客户情况选择适合的银行和产品。
6现在银行的贷款政策和过去比有哪些较大的区别？
以上三家我们合作比较多的银行贷款政策相对不一样，简略说一下他们的申请条件。1，汇丰银行只给汇丰的卓越理财客户（6个月以上）提供海外房产贷款，而成为他们的卓越理财客户是日均存款额在60万人民币以上。在申请贷款的时候需要提供税务局出具的税单（完税证明）和银行流水等材料，但是只支持本息同还，不接受只还利息。 2，中国银行澳洲分行要求贷款人有直系亲属在澳洲，并且直系亲属至少持有一年以上的澳洲签证（学生签证，工作签证都可以），并且贷款人和直系亲属的名字都出现在购房合同上。不过中国银行澳洲分行的可以接受只还利息，并且贷款额在银行估价的70%-80%之间。年利率大概在4.5%左右。 3，新加坡大华银行，条件比较宽松，基本和过去澳洲本地银行的要求差不多。根据最近的情况来看，虽然对贷款人的收入要求较高，但是并没有要求一定要提供中国税务局的完税证明，前五年可以接受只还利息，贷款年限可以到30年。而且如果以新加坡币还款的话，可以获得一个利率的折扣，最近我们有一个客户以新币还款，得到了年利率3.8%的贷款利率。如果以澳币还款的话，贷款利率大约为4.3%-4.5%之间。不过大华银行对物业的要求比较高，不接受过于偏远或者供应量过大区域的物业，比如墨尔本的西南区，悉尼过于偏远的物业（距离市中心40公里以上）或者墨尔本CBD的公寓，大华银行暂时都不接收这些区域的贷款申请。不过好处是大华银行的贷款预评估有效期为一年，换一句话说，如果需要购买一个一年后交房的物业，如果担心贷款问题的话，可以在购买前提前递交大华银行的贷款预评估，保证自己在交房的时候不会再贷款这块出现问题。
7除了银行贷款，还有那些途径可以解决马上就要交房的资金问题？
和过去相比，最近的贷款政策确实严了不少，有些客户不是无法满足以上银行的贷款政策，而是需要一定的时间去准备材料，那么澳洲当地有一些基金公司提供一些短期的借贷服务，时间从三个月到一年不等，会避免出现无法准备好现金而无法交房，最后导致10%首付被开发商罚没的情况出现。
除此之外，很多开发商也提供了开发商贷款服务，并且在购房的时候就可以与开发商签好贷款协议。比如澳洲最大的开发商美丽通公司（Meriton）就为海外客户提供了开发商贷款，提供两年固定5%年利率的贷款，并且在材料上的要求也比银行简单的多。在澳洲本地银行收紧贷款的时候，越来越多的外资银行和开发商背景的金融公司开始开展海外投资者贷款这块业务。
8澳洲本地银行对海外收入贷款是继续收紧还是宽松？
首先我们再次审视一下我们这次讨论的主题，并不是讨论银行针对澳洲房地产的贷款政策，而是对“海外收入”的贷款政策。所以并不是澳洲本地房地产出现泡沫，银行为了降低风险而收紧贷款。而是过多的海外收入贷款作假问题，导致了本地银行无法分辨哪些材料是真实的，哪些材料是伪造的。这些问题摆到了台面上，舆论跟进，让银行只能以将近一刀切的方式关闭了绝大多数的海外贷款通道。
回过头来，让我们看看无论是海外投资者还是本地投资者向银行贷款的抵押物，澳洲房产本身有没有问题？
首先看看空置率，引用澳洲权威的第三方调查机构SQM的数据,悉尼截止2016年6月的住房空置率是1.8%,这包括了待售和待租的住房数量. 国人可能对空置率比较不敏感,换一种比较容易接受的办法来解读这个空置率的话,就是假设悉尼的房屋用于出租,那么一年内大约会有1.8%的天数,也就是一年365天大约6.5天的时间是空租的状态. 国内20%的空置率也就是说出租一套房子需要2个月，国际房屋空置率警戒线是5%--10%，对比之下澳洲空置率可以说是非常健康的.因为较低的空置率,而且悉尼的租售比大约在5%左右 ,所以房屋供过于求的情况并不存在。
其次看看是否真的有大量海外资本进入澳洲市场造成泡沫。如果对澳洲房产有一些了解的人就会知道.非澳洲永居身份人士是不能够购买澳洲二手房的,只能购买新房,并且绝大多数新建楼盘向银行申请开发贷的原因,对海外购房者比例都有一定限制,具体体现在绝大多数楼盘最多只能有20%左右的名额卖给海外人士.而且中国，美国，欧洲，俄罗斯，日本的投资者都计算在这20%以内，所以其实海外投资者特别是中国投资者对澳洲房市的影响是有限的. 退一步说,即便是海外资本大量涌入,大幅推高了澳洲房价,结合空置率来看,也是因为本地有着强劲需求和高投资价值导致的结果.
最后再来看看澳洲房屋的可负担性到底如何.我们拿澳洲房价最高,可负担性相对最差的城市悉尼作为例子. 首先悉尼现有独立屋的中位价为104万澳币,而公寓的中位价为67万澳币.而悉尼家庭的中位收入为15万澳币,由此算来,如果要在悉尼购买一套永久产权的独立屋,大约需要一个家庭7年的收入.而如果是一个家庭希望买入交通方便同样是永久产权的公寓的话,大约需要一个家庭4.5年的收入. 这个数据依然是健康,并非不可负担的。
综上所述，澳洲本地房地产数据良好，澳洲房产作为抵押物向银行贷款并没有什么问题，这点从澳洲四大行对本地收入贷款者宽松的政策就可以看出。
那么看看海外投资者的还款能力，首先澳洲房产的租售比一直处于一个相对高位，悉尼和墨尔本 4%-4.5%，布里斯班和黄金海岸 5%-6%，如果作为投资房，投资者购买了澳洲物业大多不会用于自住，而是用于出租。那么绝大多数情况下，特别是在一些较好的位置的物业，租金收入已经能够覆盖利息的支出。
其次对于海外投资者特别是中国投资者来说，账面上的收入并不代表着实际还款能力，其实澳洲四大行都明白这一点，作为本地银行，相比大华，汇丰，中行等。四大本地银行需要承受更多的舆论压力，也要追求一定意义上的“政治正确”。优质的抵押资产，以及海外买家“事实上”很强的还款能力，以及过往良好的还款记录。我相信澳洲本地银行不可能眼睁睁看着海外银行赚的盆满钵满，而不采取任何行动。澳洲本地银行的海外收入通道一定会继续开发，只不过未来可能会配合新的征信系统和标准，以新的方式回到市场上。

稍微补充一下楼上某高赞回答罢
可以贷款 但不是与local享受同样待遇 列举下
有PR或citizen 最高贷款比例97%含保险部分 职业清单内人士可90%免保险(持牌医生律师等) 而海外人士最多只能借8成
目前全澳有30多家银行和机构有房贷放贷资格 然而只有4家银行接受non-residential申请 分别是Westpac St George NAB和ANZ 外加一个self funding的Mortgage Ezy(Pepper好像也可以 但因为主要是做low doc业务的 利息特别高 一直没做过他们的产品 所以没有具体考证过)
同时 由于纯海外买家的置业属性基本仅限投资 利率方面至少要比本地买家高出0.27%的investment buffer
再者由于可选择的银行较少 目前像MeBank两年3.89% Bankwest三年3.95% ING浮动3.99%等优惠产品都无法申请 换言之哪怕有亲属子女持有长期签证可以申请自住贷款 上文所述的4大银行也只有NAB最低至4.08% 而且前提还是借贷额超过100万澳元
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知外君尝试回答一下：
从去年四月开始，ANZ，Westpac查出上百中国人在澳购房的贷款中，存在虚假材料做贷款的行为。最早的起因其实是某个贷款经纪人用了“过于虚假夸张的材料”，因为过去申请者如果明面上体现的月收入是一万人民币，包装一下，做成月收入两万人民币。因为澳洲银行一般不会对这收入进行具体的调查取证，所以导致一些贷款中介胆子帮忙准备的材料越来越夸张，甚至申请者完全没有在这个公司上班，也能用该公司的名义来申请贷款。而在三月份的时候，悉尼一个华人贷款经纪人递交的材料“过于虚假”，在递交后被银行抽查到，在调查取证过程中，该贷款经纪人就把所谓“行业潜规则”爆了出来。其实这些“行业潜规则”银行都有所了解，只是被完全摆到台面上来却是第一次。后来ANZ，Westpac两大银行就开始了大规模的调查取证，发现许多海外投资者递交申请的时候都使用了虚假夸大的材料，澳洲当地媒体也跟进报道了该事件，所谓“行业潜规则”完全暴露了在公众视线里。同时也正值澳洲大选，有部分澳洲本地人士担心如果银行对海外投资者缺乏审核的话，过多海外投资者进入澳洲投资，会带来澳洲房产泡沫。在银行需要的“政治正确”及大选双重压力下，ANZ，Westpac，NAB，Commonwealth等银行纷纷收紧了海外收入贷款通道。
先给大家分享一个有趣的数据，银行的调查发现使用“伪造材料”的海外贷款申请者的还款情况非常好，只有0.4%的客户出现过拖欠还款3个月以上的情况，这个数据是使用本地正规收入客户的四分之一。其实要明确的一点是，ANZ Westpac NAB等银行不是不给海外收入者发放贷款，他们知道很多申请者账面上的收入无法达到贷款标准，但是其实还款能力比本地人还要强并且稳定的多，可是为了“政治正确”只能收紧贷款政策。可是作为这些银行现时没有办法甄别来自中国的材料是否真实，所以在绝大多数情况下，现在澳洲本土的几大银行都不向中国申请者发放贷款。
现在还有一些银行给澳大利亚的非本地人士发放贷款，究其原因不外乎是两点。第一点，澳大利亚的房地产还是很健康的，特别是一些首府城市交易量很高，也依然维持的非常高的拍卖清除率，比如一个月来悉尼和墨尔本的拍卖清除率一直维持在80%的高位上，除此之外，首府城市的空置率和出租回报率依然处于一个非常健康的数据。对于银行来说，澳洲房产作为抵押物还是一个非常优质的资产。第二点，许多数据也显示，在过去即便是“收入资料作假”的客户坏账率是非常非常低的（0.4%），甚至只是澳洲本地贷款者的四分之一，那么结合澳洲房产的现状，通俗点来说，这块业务对于银行其实是一块“肥肉”，本地银行为了“政治正确”不接这块业务，那么自然会有其他的银行接手这块业务。
现在我们合作的银行接受海外贷款的银行有以下几家，新加坡大华银行，香港汇丰银行，还有中国银行澳洲分行。这些银行都在中国和澳洲都有分行，同时对中国一些现实状况比较清楚，所以近期的很多客户的贷款我们都是根据客户情况选择适合的银行和产品。
以上三家我们合作比较多的银行贷款政策相对不一样，简略说一下他们的申请条件。1，汇丰银行只给汇丰的卓越理财客户（6个月以上）提供海外房产贷款，而成为他们的卓越理财客户是日均存款额在60万人民币以上。在申请贷款的时候需要提供税务局出具的税单（完税证明）和银行流水等材料，但是只支持本息同还，不接受只还利息。 2，中国银行澳洲分行要求贷款人有直系亲属在澳洲，并且直系亲属至少持有一年以上的澳洲签证（学生签证，工作签证都可以），并且贷款人和直系亲属的名字都出现在购房合同上。不过中国银行澳洲分行的可以接受只还利息，并且贷款额在银行估价的70%-80%之间。年利率大概在4.5%左右。 3，新加坡大华银行，条件比较宽松，基本和过去澳洲本地银行的要求差不多。根据最近的情况来看，虽然对贷款人的收入要求较高，但是并没有要求一定要提供中国税务局的完税证明，前五年可以接受只还利息，贷款年限可以到30年。而且如果以新加坡币还款的话，可以获得一个利率的折扣，最近我们有一个客户以新币还款，得到了年利率3.8%的贷款利率。如果以澳币还款的话，贷款利率大约为4.3%-4.5%之间。不过大华银行对物业的要求比较高，不接受过于偏远或者供应量过大区域的物业，比如墨尔本的西南区，悉尼过于偏远的物业（距离市中心40公里以上）或者墨尔本CBD的公寓，大华银行暂时都不接收这些区域的贷款申请。不过好处是大华银行的贷款预评估有效期为一年，换一句话说，如果需要购买一个一年后交房的物业，如果担心贷款问题的话，可以在购买前提前递交大华银行的贷款预评估，保证自己在交房的时候不会再贷款这块出现问题。
和过去相比，最近的贷款政策确实严了不少，有些客户不是无法满足以上银行的贷款政策，而是需要一定的时间去准备材料，那么澳洲当地有一些基金公司提供一些短期的借贷服务，时间从三个月到一年不等，会避免出现无法准备好现金而无法交房，最后导致10%首付被开发商罚没的情况出现。除此之外，很多开发商也提供了开发商贷款服务，并且在购房的时候就可以与开发商签好贷款协议。比如澳洲最大的开发商美丽通公司（Meriton）就为海外客户提供了开发商贷款，提供两年固定年利率的贷款，并且在材料上的要求也比银行简单的多。在澳洲本地银行收紧贷款的时候，越来越多的外资银行和开发商背景的金融公司开始开展海外投资者贷款这块业务。
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随着中国经济的飞速发展，很多高净值人群将目光投向了遥远的海外市场。由于澳洲稳定的经济基础，优质的环境资源，以及健康透明的房产制度，澳洲已经成为房产投资首选。投资澳洲房产，大部分人会选择贷款买房。
那么，对于首次在澳洲买房置业的投资者，想必对贷款事宜不太了解。今天，就来给大家全面的分享一下澳洲买房贷款相关的基本知识，希望对大家今后的投资有所助力。




一、澳洲买房如何贷款
首先申请澳洲买房贷款人应具备的条件：
1、年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明；
2、有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；
3、同意以所购的房产作为抵押物；
4、已与开发商签订了房地产买卖合同。
二、海外买家能否在澳申请房屋贷款
首先，必须知道需要提供哪些文件给政府，哪些文件你需要持有，哪些物业可以购买。在澳大利亚办理贷款：
1、非居民不需要来到澳大利亚办理贷款。
2、房屋贷款一般被归类为投资贷款，这是因为买家通常无法长期居住。
3、大多数的金融机构最多贷款额度为80%。有些可能就贷到70%。
4、需要准备物业印花税，律师费，建筑和虫害审查，还有贷方费用，例如申请费用等。
5、外国投资者应在签订买卖合同之前查看外国投资审查委员会FIRB的法规。
三、澳洲房产贷款所需要材料
根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照驾照、银行卡以及最近6个月的流水账单、信用卡、收入证明。

四、澳洲买房如何还贷
还款周期：
澳洲房贷一般分三种还款周期，每一周，二周或四周还一次，主要原因是澳洲的工资是按周发放，所以还款周期相对灵活，由于是按日计息，所以大家不用担心利息的问题。
还款方式：
建议以房产购买目的为准，主要分为两种：
自住：建议本息一起偿还。
投资：建议先与贷款经纪人沟通，采取前5年只还息，之后再本息一起偿还的方式。
如果购买的澳洲房产是用于投资的，可以将租金收入账户与还款账户绑定，租金收入直接用来偿还贷款利息，实现以租养贷。
在当前的经济环境下，无论是纯投资资产保值，还是为了子女享受更好的教育资源等目的，加上人民币汇率的波动，投资澳洲房产是极为明智的选择。

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我想对澳洲房产有所关注或者了解的人都知道目前澳洲四大主流银行是已经不开放海外人士贷款了，也就是我们熟知的：西太平洋银行，澳新银行，联邦银行和国民银行。
但这是否意味着海外人士买房就不能贷款了呢？在这里我可以很肯定的告诉你答案：不是，依然可以贷款，最多贷百分之60,而去年海外人士贷款可以贷到百分之80。目前澳洲汇丰，大华都有针对海外人士的贷款。开过汇丰海外账户的都知道，他们是一地VIP,全球VIP，所以办贷款的材料由当地的汇丰银行和澳洲对接就可以，贷款利率在4.9-5.1之间浮动，硬性要求就是需要开一个卓越理财账户，存50万人民币或者等额50万人民币的外币在他们银行半年，期间也可以做理财投资，我手里的几个客户就是走的汇丰银行，这算是在银行贷款里门槛比较低的。
大华银行可以贷到6-7成，但是他们需要提供税单，对于许多客户来说税单并不是一个很好提供的东西。有些客户如果在上海，北京有房产的，做一个房产抵押，那么贷款审批基本不会有任何问题，毕竟房价放在这里。因为手里没有客户走大华银行贷过，所以具体案例需要具体分析。
另外的就是走基金公司，很多国内客户在听到一些基金公司和速汇公司时第一反应会想到地下钱庄，速汇公司下面我会说到，但我想说它们真的不是一回事，这些公司很多都是上市公司，在澳洲也是合法的。我们长期合作的有AustralAsian 和Mortgage choice，第二家就是一家澳洲上市公司。
基金公司的优点是什么？首先它不需要任何存款记录，其次也不需要税单，而且贷款比例会更高，海外客户最多可以贷到7成~8成，那么相应的，它的弊端就是贷款利率一定会比银行高，一般在6.7-6.9，贷款期限在30年。可以开对冲账户，开户行都是澳洲本地，可以提前还款，不会有罚金。手里有几个客户走的就是基金贷，只要利率可以接受就没有问题，一般针对交房时间来不及的客户，或者贷款比例高的客户适合走基金贷。
那么上文提到的速汇公司是什么，现在很多客户最关心的问题就是钱怎么出去，那么速汇公司就是帮您解决这个问题的。联通速汇，西联速汇，平安汇兑这些都是澳洲当地非常大且合法的速汇公司。我没有接触过地下钱庄，但是有客户有过地下钱庄，一般地下钱庄会比中国银行的当日汇率高出两个点，而速汇公司是根据国际汇率走的，例如今天中国银行的汇率在5.31，那么走国际汇率一般在5.45，且不会占用你的汇率额度，因为是把钱以人民币的形式打到一个国内账户，速汇公司收到钱了就会把相应的外币打到你的指定账户里。我的客户在周一到周五操作，对方基本在2个小时内就会收到钱，然后把钱以澳币打到指定账户，速度非常快。

最后做个自我介绍，本人是专职做澳洲房产的，公司叫H&T，（公司的含义就是Honest&Trust）是去年进入上海的，办公地点在上海恒隆广场二期6楼，在澳洲有10年的历史了，布里斯班，悉尼，墨尔本，都有公司。
悉尼公司的地址：Level 12 HSBC Centre,580 George St Sydney NSW 2000

墨尔本公司的地址：Level 46,Melbourne Central,360 Elizabeth St. Melbourne VIC 3000

布里斯班公司的地址：Level 16 ,215 Adelaide ST. Brisbane QLD 4000
如果有在澳洲的朋友，或者您有亲戚朋友，欢迎到我们公司去参观，我们会把最专业的一面提供给您，而且我们公司是有自己的法律部门，贷款部门和出租部门的。所有的项目在交房后我们都会帮您包租出去，出租回报率最低会给到房价的百分之5，您也可以选择当地城市的市场出租率来每年帮您出租。针对澳洲房产，有任何问题欢迎随时咨询我，也希望这个解答可以帮助到一些人

我现在手上澳洲房产（公寓、别墅）的项目都能贷款，可以达到70%，如有需要可以查看我的个人信息加微信

澳洲房产贷款方案提供，写于2018.1.23
贷款利率低至4%，贷款额度60%，年限30年，贷款有效期2年，即在2年之内交割的物业现在都可以提前做申请。根据每个贷款产品不同的要求，现有以下四种贷款产品可供选择：

已有成功批复的案例，详情可私信噢~

在2016年4月以前，海外买家在澳大利亚购买房产，贷款从来不是一个问题。但是从2016年4月开始，ANZ和Westpac相继查出上百中国人在申请海外买家房屋贷款的过程中，存在提供虚假材料的行为。于是澳洲各大银行纷纷收紧了海外收入贷款通道，对于一般的澳洲房产投资者而言，可以认为几乎没有任何可能向澳洲当地银行申请贷款。
我们的解决方案
和广大澳洲房产投资者一样，West Bridge一样面临这个问题。值得庆幸的是，经过一段时间的积极开拓，并依靠团队从业10年以来积累的行业资源。我们的客户基本都成功申请到贷款。
现在，我们非常有信心面向全部投资者开放这项服务。

我自己是做澳洲房产的，本身也是澳洲房产投资人，也在这个政策变动的时代以外国人的身份买房。让我用最真实的例子讲下贷款的情况吧。
以前澳洲贷款行情好的时侯，总结来说就是这么几个特点，
贷款比例7-8成（一套300万人民币的房子，只需要付100万不到啊）
不限贷，一套房，二套房，三套房，n套房，比例和利率都没区别
房产增值部分可以套现，并且套现金额用途不限（可以继续投资下一套房产）
贷款材料简单（三个月流水，在职证明）（好简单的感觉）
基本都可以选择只还利息不还本金的还款方式（太适合投资了）
便捷的对冲账户（有闲置资金可以抵扣贷款利息）
直到2016年4月26日，Westpac宣布全面停止对纯海外收入（非澳洲居民）的贷款。随后四大银行无一例外的都停止了对海外人士的贷款业务。现在剩下的基本就剩汇丰银行这样的跨过银行和越来越多的基金了。
我会用几个具体的例子来详细的展现一下海外人士在澳洲买房贷款的真实经历。
客户A苏州 - 2015年12月-2016年2月
我们当时有一位客户购买了墨尔本Point Cook的土地别墅，当时递交的是Westpac和ANZ两个银行的贷款，当时的贷款政策已经开始有收紧的迹象，还没准备好所有建筑合约的我们，立刻选择了土地和建筑分开递交贷款。当时的贷款政策所需条件还算简单，结果土地贷款拿到了ANZ的预批，但是建筑的部分，没有赶上。最后跟银行沟通了好久，终于是成功的搞定了。当时的贷款比例是估价的70%，贷款利率是5.03%。但是银行为了降低风险，在不能调整贷款比例的情况下，变相通过降低估价的方法将贷款总额减少了。




客户B上海，客户C苏州 - 2016年2月-7月
我们另外两位在同一时期的客人，贷款就显得艰难的多了。我把他们放在一起，主要是因为他们所购买的是同一个项目的公寓房。我这里把他们用客户B和客户C来表示。最初我们想要选择的贷款机构是ANZ银行，结果在材料准备的时候，ANZ妥妥的不做了。幸好当时我们以防万一，也准备了NAB银行的材料，不过当时NAB需要客户入境澳洲做贷款人见证（确定贷款人的真实性），贷款材料里必须提供供职单位的官方网站，还有联系方式必须是固话。（没有官网的不批）
客户B后来跟我反馈这个电访的时候说，他的雇主单位公司负责人在接到电话调查的时候，对方问的特别细，并且还是讲中文的，细到什么程度呢
我还是举个例子吧：
负责人拿起电话说了名字后，电访人员表示您是公司的法人代表吧（显然已经查过工商系统）然后按流程的核对了一下职位和待遇信息。然后又问客户A是公司的高管吧，负责人说是的，然后电访人员就问了，如果是高管，为什么在公司网站上的核心人员那里没有出现。问题细致到辣眼睛啊
后来客户A和客户B都通过了NAB的电访，我们安心等待预批...过了一周左右，结果两个case都被拒绝，而一再追问下，被拒绝的理由只是贷款经理不同意，没有原因，就是要拒绝你！
第二次碰壁的我们马上找到了基金A，然后递交了材料上去。客户B因为材料准备比A晚了几天所以基金A已经不接受新的申请了，我们马上又找了基金B。这一次客户B接到了澳洲的电访调查，问询人员是老外，问了一句，Is Mr XXX working here？
回答： YES
电访结束 尴尬
这一次客户B非常顺利的拿到了正式贷款合同。


结果不幸的事情还是发生了，眼看着客户A的正式合同都签好了交回去了，可是基金A迟迟不肯签字。最终基金A就这么停掉了，也不拒绝，也不答应。
实在是无奈，拖着每一天都有罚金。我们后来又找到了基金C，一个不需要提供流水等材料，单纯用房租来评估贷款比例的基金。


我们这两位客户的贷款真的是几经波折，终于都下批了。
最近我们有一批客人的贷款已经陆续下批了，其中有汇丰银行的，也有各类基金的。各位可以参考下面的两张图标对比。


整体来说，现在澳洲住房贷款业务还是可以做的，但是可以看到的是贷款的利率越来越高，本地银行机构基本停止了贷款业务；跨过银行机构的贷款业务一般都有一定的门槛（预先成为VIP或者存款到达一定金额）；基金贷款业务越来越多，从原本的无手续费到现在3.3%左右。
对于本身收入情况和资金实力优异的客户，澳洲贷款还是相对简单的。不过随着澳洲贷款利率的上升，以及国内房产市场价格的暴涨和人民币贬值的预期，很多家庭开始抵押国内房产套现后，全款购置澳洲房产。将负债留在国内，将资本放于海外被越来越多的家庭认可。

正规银行，纯海外收入还是可以贷款的，利率在4.7%左右，详情可以私信我。

［最新消息］新加坡大华uob准备新政策，暂时不接case，HSBS目前为主要银行渠道主力军，基金方面也有利好消息。所以说海外收入是可以贷款的。
目前对于国内的收入，银行都要求税单（含二维码或检验码），或者要求税单原价，必须是真实的。
海外收入贷款一般需要提供的不仅仅是个人的收入证明和银行流水单，如果是开公司的，贷款人是法人代表，一般会要求出具公司的过去几年的财务报告或审计报告，有的时候银行还要求贷款在交割前当面把网银打开，以验证是否流水单跟网银记录温和。澳洲这边也碰到过settle前一天，甚至当天银行单方面撤销贷款合同的情况。

请问现在海外收入还能贷款吗？四大行除外

按照现在的情况来说， 如果您是海外人士 60%

海外人士目前仍然可以通过银行申请贷款，但必须在交房前7-8个月准备账户，降息后海外人士的利率可以做到4.75% 左右。对房子有一定的要求，如需咨询可加微信aliceinmay

澳洲买房是可以贷款的，贷款所需时间一般为六-八周的时间，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个"预审",告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出。
大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。如果购买的是现房，在支付房款10%的时候就开始准备申请贷款材料向银行申请贷款；如果购买的是期房，则在交房前2个月左右开始准备贷款材料。

海外人士也是可以贷款的.一般是百分之70-80.
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越累越多的人开始关注澳洲房产了啊 投资团队越发壮大了 可喜可贺！
澳洲购房贷款是可以的 一般来说 贷款可以达到 70-80%哦！