银行贷款，投资商铺，每年租金刚好还贷款，日后租金看涨，而贷款固定，岂不是赚了？

不邀自答
从数学上说，你的计算方式并没有错。我来回答一下你的风险和思路误区。

首先是，现在租金一年达到四万，那么也就是说，这是一个成熟地段或者成熟中的地段。对于商业地产，最危险的环节你避开了，因此，你面临几个思考

一，是否值100万。我从事商业地产10年，期间参与多个基金方对大项目的收购。简单说来，上海商业地产从去年起希望的回报率是5%，外地是6-7%。什么意思？简单说来，就是现在的租金，或者预期合理的现在的租金，乘20倍，外地乘15倍，就是售价。也就是说，我花这么多钱，啥增值服务没干，维持现状，20年左右回本。这里的逻辑是赌预期。因为商业地产在04 09年经历了野蛮增长，年租金平均涨30%。（感谢影帝一家人）。
回到你的事，如果按基金的方式，商铺在基金眼里，只值60万，当然，基金是批发价，你是零售价，100万偏高，但不离谱。取决于你对预期的判断。另一个算法，60万本金，按定存利益6%收益，一年利息3.6万，这个属于你的潜在成本，另外你还需要支出的成本是贷款利息，而收益是租金的增加，和商铺的增值。你自己做个简单的元一次方程
:假设年限是x，年租金递增是
y，而x年后房产的增值则是[4*（1+y）^x*15-100]，分别计算一下，在y等于5%-10%期间时，总收益（所有租金，房产增值，）与总成本（所有潜在成本，存款利息得算复式，所有贷款利息，不含本金），x的值是多少。我给你的参考值是y=6%,x<10的时候，算及格线。当然，如果你是乐观主义者，也可以把房产增值的15倍，改为20倍呗。毕竟，10多年后的事情，谁说得清

以上是成熟或者成熟中商铺，对于新商铺，最好多咨询。风险极高。两个建议
1. 所谓的购物中心分割出售的，100%不买
2. 专业市场的回报率最高如菜场，批发市场等

爪机码字不变，请多见谅

张小放白米Ⅲ级

谢题主邀。
投资商铺，如果有稳定的租金收入，是赚钱的。在这里， @尹浪同学说的很多，是不是一个有潜力，稳定的商铺，值不值这个价就不多说了。既然题主给出的条件是有固定的租金收入，那就算吧。咱们补充一点资金方面的：

题主把60万放进这个商铺，每年的租金正好还贷款，好吧，那么假设租金前3年不变，后面每年上涨一些：

1. 前3年那丢进去的60万没有一点收益哦，这60万放到理财产品，三年后变70多万没问题吧？这不就有了10多万的损失？

2. 这4万的租金是怎么来的？有的时候业主为了销售商铺，可以和租客串通，先签一个2~3年高租金的租约，用几万块的损失换你几十万的房款，等你进来了，租期到了，人家说我不租了，你自己看着办，你过得了心理这关就降价，要过不了就只有空关了，空关的时候贷款可不等你哦。租期不到就走人或者重谈租金的也很多见。

3. 大多数城市的商铺和商业体未来会过剩，未来商业的租金是会往上还是下来，我看还不一定，另外，即使租金上涨，上涨幅度是不是高于贷款利息，还请题主斟酌。另外，商铺如果换租客，当中商铺空关，新租客装修，给中介佣金都是成本哦，老话，贷款是不管这些的，那是每个月的固定支出哦。还有，万一租客玩什么猫腻，欠了债、食客吃坏了肚子、少女美容整坏了脸、种种种种，甚至违了法，一走了之，有什么纠纷，你作为独立商铺的房东，也要做好被人闹，甚至被连带责任的准备哦。最惨的就是涉及纠纷，铺子先被暂封或者做坏了牌子。。。。。。

以上。

喵在乎白米Ⅲ级

谢邀

投资不是单纯的求稳定，最需要考虑的是投资回报率的问题。

什么是投资回报率？
简单来说，比如你100万买的铺子，每年的租金如果是10万的话，那么年投资回报率就是10%，保守估计，最多10年回本，之后才是纯干落。
回报率是回报额和时间的游戏，回报越多时间越短说明你投资的价值越高。

那是不是只要不赔就算赚，就值得投资呢？
当然不是，回报率有个大众认可的门坎。现在的纯商业产权普遍是40年，所以专业投资客认为，15年左右（即少于一半）能回本，也就是说年投资回报率能达到7%左右的不动产才值得投资。要不然还是如存个定存直接就能吃利息的好，或者存在渣余额宝里面，至少还可以即时获得4%左右的年息。
话又说回来，题主可能听说过类似的情况，15年之后你就不欠债了，再赚到的钱就属于你了是吧？
不好意思你完全搞错了，15年后你只是不欠债了，不是回本了！
其实就等于15年后你投出的60万刚刚开始盈利，那和你现在直接投100万就开始盈利其实是在同一个起跑线上。可是你什么时候才能把自己投资的钱收回然后开始赚钱呢？不好意思，再等15年（按每年4万租金），就是说前30年你的钱被别人拿走了，30年后人家还你本金然后再给你利息……

这样听起来你是不是很蠢？
没错，很多人都在做这样的蠢事，主要还是看不透回报率的本质。
那么我们举个例子：
如果我有一头猪，100万卖给你，明天我就200万买回来，你会投资么？
我靠！当然要投！这可是日投资回报率100%的大好事！！！如果这你都不投资那你真是猪头啦！
不过如果我真的给你这么说，你会投资么？
当然不会！不然你就真的成猪头了！哪有这么好的事！！！

没错，这又说到了投资的另一个方面，那就是风险，回报率再高，如果风险也高那就没意义了，尤其是那些你一听起来就不靠谱的事。（懒得写了，点赞过100以后有时间再写）

不过题主也不用灰心，之前的分析还是欠缺一个条件，那就是时间累积造成的租金上涨，前两年是4万的年租金，但是以后租金会逐渐上涨的。
具体涨多少，不好说，不过有了上涨人们才有盼头嘛~~~
【虽然这所谓的上涨不过是通货膨胀造成的人民币贬值……】

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匿名用户白米Ⅲ级

我家就是投资商铺数十年，可以回答一下心得
2005年以前，随便买商铺都能赚，而且贷款很快就能还完，10年入了2个新商铺，空了差不多3年才租出去，500多万总价，一年才租18万，不够还贷款的。更不用说空了3年的损失，投资商铺千万得谨慎，非核心地段的商铺一分钱不值。
不过05年前家乡有个房开商大胆宣传自己的商铺集群会是未来城市副中心，结果现在经营的业态不过是饺子网吧等。。
以下商铺谨慎购买：专业市场，新铺，地铁铺，购物中心铺，产权酒店铺，反租铺，住宅底商铺
尽量买熟铺，人流密集铺，传统中心铺
尽量在金融危机时候买，不要在经济繁荣时候买
不要迷信市政规划，高端商业设计。。没有哪个商业中心是政府规划，开发商设计出来的

匿名用户白米Ⅲ级

1、成熟商圈的好商铺价格都炒的虚高；三线城市，不看好；
2、新开发商圈的商业物业的初期都是亏损的，因为商圈还没有成熟起来，有个培育期，看你能不能扛过去。题主说是个二手商铺，建议还多考察下地段的平均租金；
3、谁说贷款是固定的？贷款利率每年都有上浮；
4、每年稳定收入30万，两年就有个新商铺？不吃不喝啊？没有计算其他支出？投资要的是闲散资金来投资；
5、投资商铺有风险，入市需谨慎。近年商铺过剩，电话营销电话是全国范围的轰炸。

yunor 白米Ⅲ级

这就是以租养贷嘛，我本身是比较支持以租养贷的，但多说一点，刚好有类似的三线城市投资经验，共同探讨一下。

关于商铺，个人觉得"房价：年租金"的租售比在20倍是一个阈值，低于20，我觉得比较划算，高于20，我认为价格虚高。但也不能说的绝对，要考虑一些其他因素，也买过25倍的房子，感觉挺划算的。
除去租金以外，会有一些其他的费用产生：比如房屋租赁税，房屋出现问题维修费用，如在北方会有取暖费，当然这些都可以谈，将费用写在合同里让租户承担，你依然会收到每年5%的回报，刚好够贷款的。
这么算来好像不如一些理财产品来的快，就算存余额宝似乎还有4-5%的回报率，而且租房子也有点麻烦（虽然比租民宅麻烦少得多）。其实租金回报率是相对较低的回报，买商铺的租金回报跟升值回报来比，相差的就比较多了。房价增值正常一点的是7%，好一些的大概能到是10%，如果眼光独到加上运气不错（市政规划什么的），也许能到15%-20%的回报率。注意，这个是总房价包括贷款额度的百分比，不是你投入资金的百分比，而且租金也大致是这个回报率，虽然租金一般会滞后一些。那我们来算一下，一五得五，二七一十四，三八妇女节，如果你能持续投入几年的话，30年之后你的资产也有几千万了。
当然，要考虑一些风险因素，比如租金是否正常？考察一下周边商铺的租金和人流量以确定你的商铺租金是一个正常的价格；二手房的话考虑市政规划因素，比如拆迁修高架什么的；三四线城市要考虑城市规模的增长速度，如果在卫星城郊区什么的则需要谨慎一点。总体来讲郊区不如市区，居民区不如CBD。还要考虑周边商业形式是否会受到新兴行业的的冲击，比如互联网啥的，具体参照10年前的各地电脑城和价格较低的服装城什么的，会对你以后的升值预期产生较大影响。

匿名用户白米Ⅲ级

这么算吧，现在60万元做银行理财产品，基本上无风险年化收益5个点还是没问题的。
所以你60万元的本金，15年后应该有60*1.05^15=124.7万元，请注意这基本上是无风险的投资。

而你的操作是60万元本金，15年后拥有一个店铺，你要考虑到的是15年后这个店铺能值多少钱。请注意这是一笔有风险的投资，店铺的价格和收益性在长期来看不是那么好判断的。

那么现在你有两个选择，一个是把60万元做银行理财，很安全，基本无风险，变现时间短（基本上都在半年以内），15年后可以获得125万元。
另外一个选择的结果是15年后变成一个店铺，（前提是每年的租金一定能覆盖按揭贷款4万元），要承受很差的流动性（店铺变现很难，何况还是抵押的），收益可能很高，还贷时租金可能就上涨了，如果地段好的话15年后可能远不止125万元（你可以参考一下类似地段商铺历史价格和现价，当然前提是整个国家宏观经济形势不会发生太大的变动）。

总的来说你得好好判断一下这个地段店铺租金的现状和未来的成长潜力。

情操哥哥白米Ⅲ级

楼上说的都太复杂。我来简化一下。

按照题主说的租金等于利率，先理解成你用60万换了一个年回报4万的理财产品。
变量1: 15年后店铺价格
变量2: 租金涨幅大于利率涨幅

4/60=0.066 你第一年的理财收益是6.6%。
4/100=0.04第十五年你的理财收益只剩下4%
当两个变量都不变的情况下，你的年化回报是5.3%。
按照年化5.3%复利计算，60万投资其他产品十五年后能获得123.6369967076128万。

所以问题变成了对两个变量的讨论
15年后店铺价格？能否超过这个数。
非北上广完全无法预测。
要么两三年就能突破，要么烂尾了也不一定。
租金涨幅？直接取决于店铺（商场）流量，看人口增长和消费习惯，以及附近会不会盖新商场等。租金要是还能涨，那肯定店铺收入赚的更多。
投资商铺最大的赌注就是这个地方能不能成为新的商业中心。

顺便说，绝大部分人发现的看似轻松简单能够上手的商业模型经过分析通常都不会高于7%，作为百姓还是找个优秀的理财产品又省心又靠谱。
广告时间到～以楼主情况最适合我家A型理财套餐啦！

忘了我不是干这行的，哪特么有理财产品。

杨清风白米Ⅲ级

题主说的够还贷不是真正的够还贷首先你说的贷款未达到50% 只有少量贷款然后商铺贷款是不能贷十五年的吧我知道的只能贷十年

你说的这种二手铺一般而言是别人嚼过的馍收益看上去稳定但升值空间很小了，因为该地段已经趋于成熟租金上涨空间小了

我说的租金够还贷的标准是贷款50% 贷款十年这样的铺子是金铺

题主说的租金够还贷是不是赚了？当然是大赚了能满足租金够贷的铺子万里挑一

我今年连入三铺都是租金够贷这是我之前未遇到的机遇不是吹牛为什么够还贷？是个社区铺项目 3000户的社区的主入口只有20间铺子（这种户铺比，哪里还有？请告诉我）当我买了第一个的时候发现租金很理想于是追加了两个
为什么我专门买新铺不买成熟地段的铺？我可以负责任的讲成熟地段的铺子，正规的街铺出租收益达到4%的都很少是不可能够还贷的而社区新铺有可能最好是社区铺新楼盘将来铺前的道路能形成街道的那种铺潜力无限

匿名用户白米Ⅲ级

题主的假设存在问题
商用物业最高贷款年限为10年，利率基本上要上浮10%，贷款40万10年的话基本上要付出利息29万左右，10年总计要还69万，等额本息平均每年还6.9万，租金是不能抵月供的。
即便是一次性付款，每年4万租金回报率才4%，并不是一个好的投资选择？

钟永雄白米Ⅲ级

看了上面一大堆的答案，商铺还要考虑到租金的每年升幅，100W的商铺，面积多少，首层多少钱/平方，二楼或者夹层呢？
答主四线城市，在06年买了一套商铺，首层70平米，4500/方,送二楼60平米，夹层40平米，总售价30W左右。
09年以后附近新建的商铺，户型一样，售价去到9500/方，二楼另外算4500/方，总售价去到100W左右。
现在16年，过去了10年，租金不高，每年3.6W左右，基本是回本了，剩余30年，商铺价值在200W左右。
单纯看每年的租金算回报率，可以说是有参考价值，还是估算商铺的赠送面积跟发展潜力，值不值购买。如果当初单纯考虑每年的升幅，估计也买不成了，有时候眼光，时代，机遇，缺一不可。

黄红白米Ⅲ级

淘宝逼死了实体店，商品都是快递上门；今年又是O2O元年，以后服务也是送上门了。这个趋势不得不考虑。

Y qwer 白米Ⅲ级

银行贷款，投资任何回报率高于利息的生意都能赚钱，但许多行业都是有风险的，具体到题上投资商铺来说，三线城市现在很多的新开发地段其实并不景气，而且不确定因素蛮多，按实际情况，如果题主真的确定商铺能增值，也是可以考虑的，有认识的人买了两间商铺，后来涨价较多，卖了一间还另一间的贷还剩下不少的，不过是很多年前的事了

匿名用户白米Ⅲ级

三线城市的商铺，100w，一平方至少也得1.8w，或者2w吧？
1年4w，4%，年回报率。对吧？（不考虑贷款的情况下）

贷款情况下，不考虑利率和货币贬值；按你的计算15年后变成自持，
后面25年收益：4*25=100w
100-30（本金）=70
70/40年=1.75w/年
1.75/30w=5.8%

你怎么不存银行。巨傻。