贷款买二手房需要注意什么？

上个月，朋友来房多多在闸北的交易中心做贷款预审批，然后一周之后，微信我说已经收到银行的放款通知了，说效率是真快，跟他同时办贷款的邻居去中行没办下来，去工行可以贷到，但贷不到预期的资金额度了，后来就因为这个贷款问题，违了约，退了房。

所以，这里有必要说一下买房贷款的问题。

首先，你申请贷款，可能顺利贷到，也可能被银行据贷，决定你能否成功当上房奴有这么几个因素。

一、征信
这个是你能不能贷到款的重要标准之一。信用不良主要是指：你的信用卡逾期了、你的贷款逾期了、你给别人担保了，但是别人逾期不还钱……这种情况，信用不好，银行换来换去贷都基本一样。

想要以后买房贷款轻松顺利些，以下 各位平时都要注意点了：
1. 房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。
2. 车贷月供累计2至3个月逾期或不还款。
3. 贷款利率上调，仍按原金额支付月供，产生欠息逾期。
4.睡眠信用卡，激活后不使用也会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。
5. 信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。
6. 为第三方提供担保时，第三方没有按时偿还贷款。
7. 欠账等经济纠纷也会影响信用记录。
8. 水、电、燃气费不按时交款。
9. 个人信用卡出现套现的行为。
10. 助学贷款拖欠不还款。
11. 手机扣费与银行卡扣费挂钩，在手机停用后没有办理相关手续，因欠月租费而形成逾期。
12. 被别人冒用身份证或身份证复印件产生信用卡欠费记录。
……


二、房龄
银行一般对房龄很大的二手房贷款，是不怎么待见的。普遍规定的是，二手房房龄不能超过20年或25年，有银行规定不能超过15年，更严格的要求不能超过10年。这个很难有商量的余地。


四、年龄
银行规定申请人年龄在18-65周岁，其中25-40周岁是最受欢迎的群体，其次是18-25周岁和40-50周岁的人群，50-65周岁之间的人群，贷款申请一般不被通过。因为你年龄越大，身体出现健康问题的几率就越大，影响还贷，这样银行所承担的风险就越高。


五、收入
你跟银行借钱，银行肯定要掂量一下，你有没有能力还。所以规定你的月收入=房贷月供X2。
如果借款人还在偿还其他贷款，也需要算在里面：月收入=（其他贷款月供+现申请房贷的月供）X2。

六、职业

一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高，而像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人，银行考虑到这类人随时会有生命危险，无法保证按时还贷，为了规避风险，拒绝为这类人贷款。




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另外，再补充一点群伙伴咨询比较多的关于贷款的问题。

1、组合贷款办理是不是必须在同一家银行？

用同一套房屋作抵押物，所以办商贷和公积金贷款的银行应是同一家银行。一般都是公积金管理中心指定的合作银行。而且你办组合贷款的时候，需要在银行签订商贷合同后，再另外与银行签订一份公积金贷款的合同。


2、贷款年限的问题


组合贷款中，公积金贷款期限和银行个人住房贷款期限相同。

其贷款期限最长不超过借款人自贷款发放之日至国家法定的离退休年龄的年限。

买不同性质的房屋，最长贷款年限也是不同的。
买商品房、经济适用住房，最长贷款期限为30年;
买合作建房、私产房以及自建住房，最长贷款期限为15年;
买公有住房、危改还迁房、置换公有住房和大修自住房，最长贷款期限为10年。


3、公积金账户里的余额能不能提取出来还商业贷款？

可以。


4、公积金贷款买房之后，停缴会不会影响房贷?

1、公积金断供短时间没关系，但需要在六个月内继续缴存公积金。现在很多城市都已经开放个个人工商户和自由职业者缴存公积金了，即使没有单位，也能正常缴存；在一些必须由单位缴存的城市，可以办理公积金挂靠手续，由挂靠单位替你缴纳公积金。公积金还得继续交，如果断供过长，公积金管理中心将重新评估贷款合同，贷款利率会上浮。

2、对已经申请了公积金贷款的借款人，按照住房公积金委托贷款合同约定，住房公积金贷款借款人连续三个月或累计六个月不按时足额缴存住房公积金的，公积金管理中心有权解除贷款合同，要求借款人提前还清住房公积金贷款。

各个城市政策不同，对自身影响也不一样，具体信息需要咨询当地公积金中心。


5、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。

很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。

但是换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。

建议：

按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款。

理财哥现在住的就是二手房，刚好可以分享一下自己的心得：
1、买房贷款方面的问题
看看开发商是否合规。房地产开发商应具备以下“一照、六证、两书”：营业执照，房地产开发企业资质证、商品房预售许可证、只记载土地使用权的《房地产权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。《住宅交付使用许可证》、《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。
2、问问自己是否合格。凡是购买各类商品房、房改房、安居房、经济适用住房、二手房均是贷款支持的范围。此外，居民装修自用住房也可贷款购买。
3、想想未来确定期限。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一息一次性清偿的还款方式，贷款期限在1年以上的，借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越高，负担就相对重一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额。

　 买房是件“伤筋动骨”的大事，巨额的房款就是地主家也会出现没有余粮的时候。对于普通刚需来说，房子不得不买而又无力购买，贷款买房就不失为一种“曲线救国”的明智之举。

　　楼市新政不间断发布，各楼盘涨价之声四起，正所谓“限贷松绑不买房，小心房价耍流氓“。小编认为，楼市因为拥有旺盛的刚性需求，加之如今普遍上涨的物价水平，期待房价下跌难免有点自欺欺人的意味儿。

　　现阶段形势下，把握政策利好的时机，锁定意向房源果断出手才是刚需族当务之急。所以
房小二梳理办理购房贷款的各项注意事项，为您金秋置业尽一份绵薄之力。

　三大纪律
　　一、办按揭要选择好贷款银行
　　对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。站在市民的角度考虑，无疑市民拥有越多的选择权越好。

二、要选定最合适自己的还款方式
　　目前基本上有两种个人住房贷款环款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以次减少利息支出的个人。

　三、向银行提供资料要真实
　　申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果你的收入没有达到一定的水平，而你没有足够的能力还贷，却夸大自己的收入水平，很有可能在还款初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，就会使银行对你的信任度大大降低，从而影响到自己的贷款申请。

　六项注意：
　　贷款买房注意一：申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
贷款买房注意二：在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
贷款买房注意三：还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
贷款买房注意四：贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
贷款买房注意五：贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
贷款买房注意六：不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。

标签合肥，不请自答
今年8月份在南大门明珠广场附近成交了一个两居室，房价表问，追到高点了，刚需，实在是没办法。房子总价在117w成交，虽然了解过流程，但还是偏小白阶段，很多都是中介安排，当时中介告知需要交1点的契税和1点的个人所得税，共两点，也就是在2.3万左右，最后得知房子满了5年，免了个人所得税，也就是只需要交1点的契税就好，1.17万。当时那个心里乐的，因为本人之前也上网了解过一点，想着怎么省我的税费，于是跟中介商量了下，把自己的房子核价到90万成交，剩下的27万作为差款额外补给房东，90万的房子1点的税，就只需要9000的费用，省了2700块啊，当时为自己的智商感到自豪，反复确定了下中介这样是不是很划算，得到的答案是肯定，首付按2.5付了23万，剩下27万补给房东，共花了50万，贷款就是67万，其他费用我们暂时不做讨论。事情从我开始办贷款开始，本人准备在邮储办理贷款，银行一般都有很多政策的，对于没有贷款信誉良好首套房的我们来说，银行一般都能给出贷款利率93折的优惠，如果首付款比例到了4成，利率优惠可以到9折，大致算了下，贷款67万按20年算，9折的优惠比93折要省出1.2万左右，但是悲催的是，我只能到93折，没到4成，我的初衷就是为了省那么2700块，结果反倒是亏出1.2-0.27=近1万，虽然不可能20年还完贷款，但是总觉得不爽，首先怪自己之前没有考虑周全，但是作为一个房产公司工作2年的中介来说，这一点都没有提醒到位，甚是无语，最近刚交了中介费，等产证中，已经十几天没联系我了，我曾联系过一次，没联系上，心寒，一定要找靠谱负责的中介，手头资金充裕的情况下，先了解下银行的优惠政策，再决定自己的首付款，综合考虑税费，贷款比例银行的优惠问题，真是吃了亏才知道的，不说了，去搬砖了，多搬点砖，才能挽回损失