本人现居魔都，由于出差的关系去过了全国所有的一二线城市，苏州园区是我最钟爱的宜居地之一。在过年前惊闻苏州房价暴涨，于是乎想入手一套，自住或投资皆可，从年前2月份到现在3中旬，周末和工作日的晚上一直泡在园区看房，看了100套房子左右，也仔细研究了苏州楼市，个人观点如下：
1. 苏州真的库存很低吗？真的供不应求吗？
苏州的新房库存很低，但是二手房库存量很大。虽然近几年苏州人口持续流入，原本根本不堵车的园区现在也开始堵了，地铁上和金鸡湖景区的人也越来越多了，但是房子的空置率还是很高！很多邻里中心的店铺都关门了，说明客源稀少。一些原本的刚需小区（亿城新天地），和学区房（都市花园，东方花园，万科玲珑）等等，这些地方的入住率较高，但是其他小区晚上的亮灯率极低，有些小区比如天翔花园，新城花园，雅戈尔萧邦等等，一幢楼都没有一个屋子亮灯的，大家可以晚上去看看，这在上海哪怕外环外的拆迁小区都是不可能出现的情况。
2. 园区接盘的都是哪些人？
虽然成交量很大，看房的人也多，但是首套刚需很少，大部分都是改善和投资的。我苏州的同事在苏州都有两三套房子，听他们讲苏州本地人大部分也是这种情况，拆迁户更多。中介在跟我攀谈的时候，想当然的就以为我是来买第二套的，虽然我看起来只有20出头的年纪，这是因为其他来看房的入大部分都是三四十岁来投资的，他们都是全款或者六成以上的首付，真正来看房的年轻小夫妻首套刚需的极少。如果刚需接不了盘，未来上涨的空间恐怕有限。
3. 各种园区配套利好信息能推动房价上涨吗？
说到底，楼市还是由供需基本面所决定的，所谓S1，地铁，中环，医院等等利好信息都是纸老虎。因为本人在天津滨海新区呆过两年，天津滨海新区定位是北方经济中心，中国经济增长第三极，并且近期有于家堡和响螺湾两大CBD即将建成，于北京的城际高铁也最近建成，每年的人口净流入也很大，也有地铁和机场，GDP超过浦东，城建配套，绿化环境，百姓收入也跟苏州园区差不多，但是滨海新区的房价却只有1W出头，最贵的小区也只有2W多。苏州园区和天津滨海新区相比较，房价已是2倍，毫无理由。
4.中介会推动房价上涨吗？
会，中介有一招叫“诛心”。本人真实案例，事先本来约好去看一套250W的房子，真的到了中介那里，被告知已被270W卖出去了，当时的心态会受到影响，会极易形成上涨心里预期。事后与另一位买房者私下沟通，发现原来中介对每个客户都是这一套说辞，那套房子根本不存在。

最后总结，苏州房价未来两三年会横盘或者阴跌，自住的可以缓缓观望半年到一年，投机者请慎重。