怎么看待苏州出台的楼市十条？

zero 白米Ⅲ级

本人现居魔都，由于出差的关系去过了全国所有的一二线城市，苏州园区是我最钟爱的宜居地之一。在过年前惊闻苏州房价暴涨，于是乎想入手一套，自住或投资皆可，从年前2月份到现在3中旬，周末和工作日的晚上一直泡在园区看房，看了100套房子左右，也仔细研究了苏州楼市，个人观点如下：
1. 苏州真的库存很低吗？真的供不应求吗？
苏州的新房库存很低，但是二手房库存量很大。虽然近几年苏州人口持续流入，原本根本不堵车的园区现在也开始堵了，地铁上和金鸡湖景区的人也越来越多了，但是房子的空置率还是很高！很多邻里中心的店铺都关门了，说明客源稀少。一些原本的刚需小区（亿城新天地），和学区房（都市花园，东方花园，万科玲珑）等等，这些地方的入住率较高，但是其他小区晚上的亮灯率极低，有些小区比如天翔花园，新城花园，雅戈尔萧邦等等，一幢楼都没有一个屋子亮灯的，大家可以晚上去看看，这在上海哪怕外环外的拆迁小区都是不可能出现的情况。
2. 园区接盘的都是哪些人？
虽然成交量很大，看房的人也多，但是首套刚需很少，大部分都是改善和投资的。我苏州的同事在苏州都有两三套房子，听他们讲苏州本地人大部分也是这种情况，拆迁户更多。中介在跟我攀谈的时候，想当然的就以为我是来买第二套的，虽然我看起来只有20出头的年纪，这是因为其他来看房的入大部分都是三四十岁来投资的，他们都是全款或者六成以上的首付，真正来看房的年轻小夫妻首套刚需的极少。如果刚需接不了盘，未来上涨的空间恐怕有限。
3. 各种园区配套利好信息能推动房价上涨吗？
说到底，楼市还是由供需基本面所决定的，所谓S1，地铁，中环，医院等等利好信息都是纸老虎。因为本人在天津滨海新区呆过两年，天津滨海新区定位是北方经济中心，中国经济增长第三极，并且近期有于家堡和响螺湾两大CBD即将建成，于北京的城际高铁也最近建成，每年的人口净流入也很大，也有地铁和机场，GDP超过浦东，城建配套，绿化环境，百姓收入也跟苏州园区差不多，但是滨海新区的房价却只有1W出头，最贵的小区也只有2W多。苏州园区和天津滨海新区相比较，房价已是2倍，毫无理由。
4.中介会推动房价上涨吗？
会，中介有一招叫“诛心”。本人真实案例，事先本来约好去看一套250W的房子，真的到了中介那里，被告知已被270W卖出去了，当时的心态会受到影响，会极易形成上涨心里预期。事后与另一位买房者私下沟通，发现原来中介对每个客户都是这一套说辞，那套房子根本不存在。

最后总结，苏州房价未来两三年会横盘或者阴跌，自住的可以缓缓观望半年到一年，投机者请慎重。

白米Ⅲ级

苏州楼市早在2015年年中就开启了暴走模式，一路高歌猛进，而直至2016年3月18日地方zf才出台楼市政策，中间长达十个月之久，为什么？

答案是：两会。

2015年两会给房地产定的基调是支持居民自住和改善性住房需求，紧接着全年连下猛剂，降准降息降首付……在这样的宏大背景之下，地方zf是万万不敢唱反调的。就苏州而言，不仅没有限制，反而于5月推出了史上最宽松的公积金贷款政策，最终由于楼市火爆而不得不于10月就祭出轮候措施。但也仅是轮候而已，而且随后还取消了二手房轮候。

而2016年的两会，则明确了楼市分类调控、因地施策的思想，简言之就是对于三四线城市宽松，对于一线及部分热点二线城市收紧。于是，3月16日两会甫一结束，3月18日苏州zf就出台了新政，地方zf这种行为分明就是在说：有些事我也不是不想干，可是……你懂的。

按照zf的原话，此番新政是为了促进“房地产市场稳定健康发展”，既然是稳定健康发展，那肯定就不是打压。我想所谓的稳健大概就是指成交量价稳中有升吧。也就是说，zf也不希望看到楼市暴涨的局面，“暴”意味着风险（有可能在本届zf的任期内爆发啊）。

遍观这十条新政（其实哪有十条，真正能称为政策的也就三四条），基本起不到什么直接的作用。中国楼市的调控政策，往往条目越多越没有什么效果。下面按照重要程度梳理一下：

1、“加强土地供应管理”

2015年苏州住宅用地供应不足900万平米（规划建筑面积），创下近六年来最低纪录，这点土地在市场上一经推出便迅速被瓜分完毕了。这样人为制造紧俏的好处就是，楼面价创新高，达6525元/平，同比大涨64%。而2015年苏州住宅市场成交面积近1200万平米，也就是说，2016年zf要是再像2015年这么干，未来两年苏州就没啥房子可卖了。

所以，2016年苏州土地市场的供应量将不得不加大，但最多回归正常水平而已。地方zf卖地的完美逻辑是：限制供应导致土地紧俏，进而导致成交土地楼面价上涨，楼面价上涨导致房价上涨，房价上涨又会反过来提升周边新推土地的价格……分税制下，地方zf只会愈加攫取土地价值，而丝毫没有自断财路的动机，对于“退二进三”的苏州就更是这样了。因此，如果你以为地方zf会动真格加大供应量，我想问的是，黄鼠狼给鸡拜年了吗？

2、“完善商品房预售管理”和“强化商品房价格管理”

几乎起不到任何作用。一线城市的经验早已证明，指望约束申报价格来限制成交价格，是没有任何希望的。

楼盘的申报价格要远高于销售价格，开发商通常通过优惠的方式来分批推出房源。比如某楼盘的申报价格是3万/平，如果你于某年某月某日来买我指定的房源，我就2万/平卖给你；如果你想按照自己的日子买或者买其他的房源，对不起，没有折扣只能原价买。

3、“清查金融违法行为”

一夜之间，首付贷成了中央喊打的过街老鼠，地方zf既然出台政策，自然也要响应号召。然而，没了首付贷却还有消费贷（微粒贷、借呗、闪电贷……），所以，清理名义上的首付贷根本无法实现去杠杆化。此外，试图通过打击首付贷来遏制投机行为，能遏制的恐怕也只是一些少之又少的低段位投机者。

至于其他的加强房地产税收监管、加大市场执法检查力度、提高市场动态监管水平、加强部门协调联动等更多地属于zf工作能力提升的范畴，最多能对开发商形成一定程度的心理暗示，实际对楼市的影响力几稀。

综上，苏州zf此番出台的新政，更像是一场心理战，想实现响应、警示和安慰这三个目的：

1. 响应中央号召。分类调控因地施策，清查金融违法行为，你有方向我就执行；

2. 警示开发商房价别涨太快。我zf地价挣多少都可以，你开发商房价挣多了就不行。否则我就加大土地供应（事实上一定会加大但一定不会太大），加强税收监管，加大执法检查力度，加强部门联动…

3. 安慰群众情绪。潜台词是大家的苦zf都知道，zf也不想这样啊，已经在想办法了，至于能不能成，就看开发商的心理素质了。

白米Ⅲ级

现在回头看，像不像一个笑话？

匿名用户白米Ⅲ级

感觉要开启下跌进程，预计未来五年能保持现在这个价就不错了。苏州现在的价格基本一套位置还可以的一百平房子都要二百万，苏州的收入水平很难抗住150万房贷，扛不住房贷，刚需即使有首付也不太敢下手。即使硬着头皮下手，风险极大！苏州毕竟制造业城市，高薪职位较少。下面只能期待改善人群去消化去年开始的一堆地王了。

白米Ⅲ级

留人，为产业升级转型留人，但恐怕效果很有限。涨上来的价格跌回去等于割肉，哪怕价格是不健康的。

园区一年翻番都不止，一方面说明资本市场的预期高，另一方面说明政府对于游资和炒作的政策预留和控制弹性不足。

苏州多年靠国家和省内的政策发展出来的成果和红利有被房价消耗透支殆尽的危险，相比沪宁杭三城，对潜在移入高技术技能人才的吸引力在大幅下降。

年初到现在，苏州事业部锡常以及安徽同事已经走了几个了，上海市内买不起在市郊能负担起的也少有考虑来苏州了。

白米Ⅲ级

苏州楼市这两年狂涨不就是政府政策一手托起来的？
第一手是，放开二套房限购政策，结果房子立马好卖了。
第二手是降低首付款至2层，然后又涨了一波。

第二个政策出来的真是莫名其妙，明明楼市在第一个政策的基础上已经火的不得了了，结果又加了一把火。

现在又要往下调控。。。

问题是一个是从源头一个是从结果

退休老头白米Ⅲ级

谢闲小驴邀请并抱歉，不太清楚申报价怎么回事，不好说。直觉，跟吃完朋友一样，他可以报高一点，比如百分之十五。（这个好像没有最高限价，有的话也是比实际价要高，否则没利益）然后销售时可以各种优惠，比如，五一节期间五万一千元定房抵房价五十一万，劳动模范再打九五折之类，八一军属打八一折，教师节教师打九折再打九折之类。买完都不会涨价。

白米Ⅲ级

中国中年人把中国年轻人往死里逼，最后中国年轻人逼死中国老年人。

白米Ⅲ级

答案转载自本人原创文章

8月9日，一份名为《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件在网上出现，其中透露，近期苏州将重启限购。
如果这个消息属实且政策落地，苏州将带了个坏头——表面上控制了房价过快上涨，实际不但挫伤了房地产业和地方经济，更是市场经济的倒退。
重启限购将有以下问题：
1、限购忽上忽下，地产调控重回“头痛医头，脚痛医脚”的时代。行业缺乏长效机制，市场、房价大幅波动都有可能重新出现。对已购房者、待购房者、开发商、房地产周边行业都带来巨大的不确定性，行业缺乏健康平稳的发展环境。
2、调控重回行政干预之路，和中央“市场在资源配置中起决定性作用”的意见相反，于房地产乃至整个经济而言都是倒退。政府干预太深、太直接，市场效率肯定会降低；行政权力太大、太自由，也容易滋生腐败。
3、以打倒整个房地产业的方式实现房价调控的目标是最最愚蠢的办法，之前类似的做法，我们已经知道它会影响行业、经济、就业，导致产能过剩、库存高企等一系列问题了，实在是得不偿失，饮鸩止渴的办法。
4、重启限购其实是放弃大量可用的、调节便利的市场化手段，如调高首付比例、贷款利息，增加土地供应，控制地价等，实在是舍近求远。
还是那句话，你越不相信“市场”，碰到问题就越会使用其它手段，例如“政府”。中国的房产市场何时才能够真正“让市场在资源配置中起决定性作用”啊？
合作咨询
新浪微博、微信公众号、分答：邓浩志
作者：邓浩志
链接：重启限购是市场化的倒退 - 邓浩志的文章 - 知乎专栏
来源：知乎
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权，非商业转载请注明出处。