房地产生活方式

首套房应该选择商业贷款还是公积金贷款？

前几天看到一个单身小姑娘买房子的帖子，很是积极向上。在嫁人以前买个小户型的房子作为过渡是不错的选择，但姑娘们嫁人以后多数会面临再次置业，这就涉及到二套房贷的问题。
那对于这种刚毕业不久收入不高的姑娘们来说，在购买首套房的时候哪种贷款方式是更合理的呢？公积金贷款和商贷各有什么利弊？

9 个回复

菠菜白米Ⅱ级

能用公积金就用公积金，现在公积金放款越来越难，天知道以后什么政策，银行批不批。

匿名用户白米Ⅲ级

终于遇到我可以答的问题了。
作为某市住房公积金管理中心的一名工作人员真心想说：无需考虑太多，能用公积金贷款就尽量用公积金。
目前我市5年期以上贷款，公积金年息4.5%，商业银行6.55%。至于5年期以下的贷款也贷不到多少钱。

陈国柱白米Ⅲ级

要分情况讨论。

以上海为例，上海的房价如此之高，个人30万或者40万（有补充公积金可贷40万）的公积金贷款一般情况下是满足不了贷款需要的，就得使用组合贷。

另外如果购买二手房，公积金贷款只能贷十五年，而商贷可以贷30年（与房龄也有关系），这种情况下的前期每月所还利息数额是要高于30年全商贷的（目前的外资银行如汇丰、大华如果贷100万以上全商贷仍可以拿到9折优惠）。而你的个人发展速度较快，你十年之内就有可能还清贷款，那选择全商贷就会让你在前期还款压力和还款总额上有优势。

当然最简单的解决办法是题主结合当地情况拿出计算器来算一算。

筑家易白米Ⅲ级

贷款买房不止一种，你可以选择公积金贷款，也可以选择商业贷款，或者组合贷款等方式。另外，因为公积金贷款利率较低，对于这部分刚毕业且收入不高的人来说还款没有压力，所以大家最喜欢的还是公积金贷款，只是公积金贷款限制条件多，所以很多改善客或不满足公积金贷款条件的刚需购房者往往选择商业贷款。当然也要根据当地的不同政策来选择合适的贷款方式。以下是小编整理的不同贷款方式的优缺点，希望能够帮助到你：
公积金贷款优点：
1、公积金贷款的利息大大低于同期商业贷款。
2、住房公积金贷款可贷房源面广，二手房对房龄限制较少；可以不受开发商银行帐户的限制，让借款人自由选择还款银行
3、借款后如提前还款，可以选择部分或全部，不需要预约；部分还款后可以选择缩短还款年限、还款额不变，还款年限不变、还款额减少，延长还款年限、还款额增加等还款方式；还可以选择用住房公积金逐月还贷和在一次还清时用住房公积金冲贷。
公积金贷款缺点：
1、需按照各地政策缴满一定期限的公积金才能申请公积金贷款
2、公积金贷款金额有限制。
商贷优点：
1、商业贷款申请程序更简便
如果要申请公积金贷款，首先借款人要向个贷科提交贷款申请表及申请资料，这里面包括你的收入证明等，然后个贷科审查贷款申请、勘察现场，接着上报审贷会审批贷款，再接着受托银行通知借款人开立还款准备金账户并与之签订贷款合同和担保合同，然后借款人办理抵押物或质押权利的登记、备案等手续，这些程序走完后，再由个贷科划拨贷款资金，受托银行发放贷款。

商业贷款则是借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或与银行签订合作协议的开发商处提供有关材料，然后银行会查询个人征信记录，以及对有关材料进行审核，符合准入条件即可办理。

2、商业贷款审核松一些
银行贷款对个人征信都会做一定的考察，有不良还款记录会影响贷款的发放，公积金贷款在这块要求远远高于商业贷款。
商贷缺点：
贷款利率高。虽然商业贷款的办理速度是最快的，但是在贷款的成本上也是较高的。尽管央行三次降息后，商业贷款的利率是5.40%，各家银行普遍打9折后是4.86%，也比公积金贷款3.50%的利率高出很多，对购房人来说无疑将加大买房的成本。商贷的劣势在于其不菲的利息，由于商贷的利率较高，产生的房贷利息也居几种房贷之首。
组合贷优点：
公积金贷款较商业贷款来说，利率较低。组合贷款一般在贷款的时候，都是分阶段计算利息，正因如此，组合贷款首先享受了较低的利率贷款买房。其次，商业贷款的贷款额度较高，贷款者在申请买房时候可选择贷款额度较高的房屋贷款。正因如此，组合贷款较商业贷款和公积金贷款来说，有利息低额度高的优点。
组合贷缺点：
1、由于组合贷使用商业贷款的部分会在央行的征信系统中留档，当购房人第二次购买住房的时候，就会被商业银行认定为第二套房。而单纯使用公积金贷款，只要第一套房贷款还清了，再次申请公积金贷款时候，房子仍属于首套住房。
2、组合贷款的申办手续相对复杂，审批流程长。

匿名用户白米Ⅲ级

这个问题可能没办法简单直接给出一个准确的答案。我建议要视所在城市的公积金政策和你所在单位的缴费情况才好综合分析。——最终目的是为了买同样价格的房子更省钱！在这个前提下再综合考虑其他因素。

总价、还款方式和年限一定的前提下，贷款本息总额的影响因素就是利率。贷款无非就是下面三种情况：
1. 纯公积金贷款；
2. 纯商业贷款；
3. 公积金贷款+商业贷款，也就是大家所说的组合贷。
显而易见，公积金贷款的利率是最低的，近似于商业贷款的7折利率水平，所以1利率最低，至于2和3哪个更低不一定，要看具体情况，直接讲出原因：同一时间，可能能做组合贷的银行商贷那部分的利率折扣没有（另一个银行的）做纯商业贷款的银行利率折扣大。

我以自己所在城市深圳为例，未婚的人，公积金贷款额度上限为你公积金账户余额的12倍，上限是50万。如果你要贷款的额度小于等于50万而且余额也够，那就是这个方案最优。（考虑现在的房价水平，除非是偏远地段的单身公寓，单纯靠公积金贷款完成购房比较困难，当然你说首付金额就是全款减掉公积金贷款额度那就当我没说。）

如果超过50万的贷款，这时要计算一下，组合贷和纯商贷，根据实际公积金贷款和商业贷款各自的数量和利率，看看月供金额分别是多少就OK。

现在题主貌似主要纠结第二套房的影响问题。那…我觉得姑娘，别想太多！后面的政策和你的婚姻情况可能的变数太多，想完美解决所有可能会存在的问题的方案是没有的。

单纯说公积金，最大化使用它的方式就是按上限办理公积金贷款。