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王团结 白米Ⅰ级
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wong 白米Ⅰ级
匿名用户 白米Ⅲ级
1.一家银行对房地产开发商发放了一笔贷款，用在建工程抵押。当然，在建工程抵押也不挡不住开发商往外卖房。后来贷款逾期了，房子也卖出去了，一共卖了几十套。银行起诉，也胜诉了，但是法院没法执行。因为购房者也不是白住的，都是交了钱的，银行要是把房说了去，他们找谁说理去？法院真要强行拖出人来的话，涉及到的人数众多，容易引起群体性事件。法院也需要讲政治，这种事情轻易不敢做。
3.法院到了执行阶段，结果这时候抵押物的承租人掏出一张租赁合同：这套房子他早己签了长期租赁合同，而是租金己经交了。如果拍卖的话，拍卖款要减去这20年的房租。
2、有一批商铺房贷款，属于假按揭贷款，借款人都是公司内部人，没有真实交易关系，但是房子是都办了抵押手续的。这个抵押物是个商场，人流量本身就小，而且背后是医院的太平间，所以就没有起动起来，房子也没卖出去，贷款全部出现逾期，几千万。银行在此过程中不断进行催收，老板也是想办法一点点还，但还是总是在不良贷款上挂着。省行贷后监测看到了，要求必须立即起诉。支行起诉了，老板一看银行来这一套，干脆不还了，有本事你就给我拍卖了。结果在法院执行的时候，老板放了句狠话：谁TM敢买，我找人做掉他。这个开发商老板确实有些来路，法院几次拍卖都流拍。后来医院进行扩建，正好看中了这个地段，干脆就把这幢鬼楼买了下来，赔偿款先还银行。这时距离贷款发放己经十年过去了。
步光 白米Ⅲ级
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王团结 白米Ⅰ级
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首先讲几个不成功的处置案例。
1.一家银行对房地产开发商发放了一笔贷款，用在建工程抵押。当然，在建工程抵押也不挡不住开发商往外卖房。后来贷款逾期了，房子也卖出去了，一共卖了几十套。银行起诉，也胜诉了，但是法院没法执行。因为购房者也不是白住的，都是交了钱的，银行要是把房说了去，他们找谁说理去？法院真要强行拖出人来的话，涉及到的人数众多，容易引起群体性事件。法院也需要讲政治，这种事情轻易不敢做。
2.借款人用他父母的房子抵押，结果还不上了。借款人不还，他父母也不还。银行放狠话：你再不还我们就起诉了啊。谁知道抵押人放了句更狠有话：你们起诉吧，谁要是敢拍卖我的房子我就死给你们看！碰上这种不讲理的赖皮你有什么办法？银行有理，可是再横的也怕不要命的。
3.法院到了执行阶段，结果这时候抵押物的承租人掏出一张租赁合同：这套房子他早己签了长期租赁合同，而是租金己经交了。如果拍卖的话，拍卖款要减去这20年的房租。
然后再讲几个成功的抵押物处置的案例。
1.一笔住房贷款逾期半年多了，客户经理进行上门催收，到了借款人家里才知道借款人不久前得病死了，只剩下孤儿寡母。家里也是穷得叮当响，连件像样的家具都没有，这些年的钱都看了病了。再一看孩子也还小，只有两三岁，穿得也很不像样。一看这种光景，客户经理也不忍心说什么了，掏了掏兜里，只有一百多块钱，全都给了借款人的遗孀，给孩子买点东西吃吧，然后就走了。大约过了半年，这个女人来到银行，把贷款全部提前结清，她自己把房子卖了。
2、有一批商铺房贷款，属于假按揭贷款，借款人都是公司内部人，没有真实交易关系，但是房子是都办了抵押手续的。这个抵押物是个商场，人流量本身就小，而且背后是医院的太平间，所以就没有起动起来，房子也没卖出去，贷款全部出现逾期，几千万。银行在此过程中不断进行催收，老板也是想办法一点点还，但还是总是在不良贷款上挂着。省行贷后监测看到了，要求必须立即起诉。支行起诉了，老板一看银行来这一套，干脆不还了，有本事你就给我拍卖了。结果在法院执行的时候，老板放了句狠话：谁TM敢买，我找人做掉他。这个开发商老板确实有些来路，法院几次拍卖都流拍。后来医院进行扩建，正好看中了这个地段，干脆就把这幢鬼楼买了下来，赔偿款先还银行。这时距离贷款发放己经十年过去了。
wong 白米Ⅰ级
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我觉得题主最后的感慨非常有意义，去年给行内做培训的时候尝试引入了“置信威胁”的概念，但考虑到现有信贷模式重实物抵押的固有思维，没办法进一步展开。说到底，银行要的是固定规模的本金归还与利息收入，无论多么足值的资产都不如充足的还款能力与意愿有价值。
催逾与清收是很困难的一件事，我入行前一两年恰是前一轮大规模清收不良的尾声，听过很多老师傅们的故事，而眼前这一轮终于轮到自己作为参与者到新的故事中。。。
工作中处理房产抵押类贷款逾期大致如下逻辑思路：
1、联系借款人（或第三方抵押人），挖掘具备还款能力的关系人承接债务可能性；
2、在银行作为第三方监督下由借款人联系买家接手抵押物，以交易款项一次性清偿；
3、如果发现借款人债务关系复杂，应及时做好抵押物查封与财产保全；
4、由银行牵头联系买家接手抵押物，承诺配合办理相关手续，必要时甚至给予买家信贷支持；
5、诉讼。一般来说债权清晰的业务银行都可以分分钟胜诉，然后就进入执行程序——拍卖、流拍、中止或协商抵债。。。
6、有实物抵押的业务至少在打包处置的时候受偿率比较高。
最后附赠一个不那么沉重的小故事：朋友所在的银行有两处10多年前的抵债房产，每笔欠款不过10几万。银行现在做房东，房租不单按月进按揭账户还款，支行还有笔客观的营业外收入。
匿名用户 白米Ⅲ级
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1.整个房地产市场的冻结。
题主所说“还有想卖房子，但银行有抵押有查封，房子卖不出去的，按说都是强担保下的业务，怎么感觉都没有什么能处置成功的希望？”的直觉是很准确的，原因无他，现在整个房地产业、银行业和经济都处于下行期和去泡沫过程中，资产的变现价值大幅下降是非常显著的特征。
根据处置不良资产的历史数据，在考虑各类处置成本的情况下，有抵押贷款在处置抵押物之后的受偿率，一般也只有债权的六折。由于不同银行的政策差别，比如有的银行抵押率要求低，但估价会做的很高，有的银行抵押率允许比较高，但评估价值做的很低，基本最后结果是差不多了。
2. 中国复杂的司法执行环境
债务有清偿顺序，扣除税金、工资等，抵押权人（一般是银行）拥有优先债权，其他的债权人（一般指民间借贷）都要列在银行后面。
但是，这只是理想情况。就因为债务清偿有先后，劣后的债权人第一时间想到的就是和银行捆绑在一起，加大优先债权人的处置成本，把大家拉到同一条起跑线上，从而提高民间借贷的受偿率，降低抵押权人的受偿率。
有查封的话，大大长了处置抵押物的时间成本，在这个过程中往往伴随着房产的进一步贬值，还会导致一次次流拍。两次流拍后，法院就会要求债权人接受抵押物直接抵债，法院会要求将抵押物退回被执行人。（不是法律专业，具体案例中记得是这样）
最后加点私货，在处置被查封的抵押物尚，银行绝对是这个社会的“弱势群体”。特别是异地贷款，三四线城市或县城的房产，没有当地人出面，银行基本是处置不了抵押物的。
至于好的办法，个人觉得还是把相关工作交给专业人士来做，市场分工很重要。当年有那么多做IPO的PE，现在就有那么多做不良资产处置的资产管理公司和律所。
匿名用户 白米Ⅲ级
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利益相关：我的确不做信贷，我也不是客户经理。不过我恰好是某分行贷审会成员。
房地产开发贷款都是要求开发商在借款银行开立回款监管账户的，也就是说销售款必须进这个账户，有的地方还要求这个账户在房管部门备案，写进销售合同里去的。这个账户里的资金动用都要银行审核材料才可以的。怎么可能卖了房，银行还收不到款啊。销售款没进来，这是贷后管理要追责的。
抵押物有没有租赁是贷前调查必要环节的啊，如果抵押前有租赁，银行一般都会要求承租人写承诺函，承诺一旦抵押物执行将配合办理，霸道点的银行直接让承租人承诺抵押物执行时将解除租赁合同并自愿搬离。
这算什么成功案例，完全是靠运气。抵押物流动性不好，房产前景预测不准，说白了，就是贷前调查没做好。抵押物评估报告里面有没有区位分析，有没有写四周的环境，没写，呵呵，追责。
步光 白米Ⅲ级
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首先，清收方式多种多样，有抵押物的比较直接的就是走司法流程，拍卖抵押物，以拍卖款清偿。但是缺点是走司法程序的话有些流程就必须得走，例如：抵押物首封权不在抵押权人手上的话，就得想办法拿到首封权或者让首封权人去推进案子，所以，如果觉得这家企业没得救了，没其他办法了，有抵押物的话必须采取马上查封的方式。退一步说，就算首封权在抵押权人自己手上，也要经历评估啥的一些必须流程，而且前几年还好，资产有人要，拍卖成交比较容易，现在这几年的话，处置抵押物真的太难了，别说价格能不能覆盖本金了，有人要就谢天谢地了，我们这几年除了几笔按揭贷款，住房地段较好的，从来没有拍到过能覆盖本金的，别说利息罚息处置费用了。
我们总行还非常变态，以前一直不开核销的口子，连打包转让都不行，结果越拖到后面越没有清收机会，今年终于也抵不住压力，终于给开口子了。所以我们前几年一直在搞平移，代偿，都要配比贷款，结果移来移去，把好的企业都搞死，这就是担保圈问题了。
最后的最后，想说（这绝对是箴言，比前面都重要），在这种经济形势下（经济形势好的时候另论）处理不良贷款就是要手快，别等企业说重组啦，政府说协调啦，我们经手这么多案子，一开始都抱着希望，等着不动手，这几年看下来，没有一家成功的，结果自己都深陷泥藻，只能等着核销了，核销那就得被问责了。所以你一旦发现风吹草动的话，能动手就要快狠准。
钟小俏 白米Ⅲ级
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1、抵押物不是万能。很多时候我们都觉得抵押物很好就做，事实抵押物只是第二还款来源。各家行都推最高额抵押，是有原因的，因为等到处理的时候七除八扣能要回本息是非常好了。委托成交是最理想的，变卖资产的损失最小，拍卖流拍两次是正常的（人为意识也有，因为流拍就会继续贬值），有些客户总觉得银行好坑，抵押价值写评估价值，实际借款没那么多，事实如果到了处置不良资产这一步，银行也得不到什么好处。曾有一个按揭客户，因为在房内杀了女朋友判刑，房子银行内部也没人敢接（虽然很便宜），委托交易当事人行动受制约，价值不高（顶层，60方不到），最后只能走拍卖流程（还好银行早于受害人家属查封保全），也因为总值不高拍卖很顺利，最后银行其实也只拿贷款本息，拍卖多余的钱是给回了当事人（实际当事人父母处理）......偏题...反正那些以为有所谓好的抵押物就了不起的客户或者只看重抵押物的客户经理或评审经理，最后其实银行在抵押物上是捞不着好处的。
2、人品很重要。当然首先排除了客户经理的道德风险，调查从客户个人或企业实际控制人的谈吐为人（这个好像很唯心主义），更重要从资料的真实以及资料显示的痕迹侧面了解客户（适当走访关联企业也是必要），对经营理性，对人生感性的客户最佳。远离参与民间高息借贷的客户，无论是债权人还是债务人，银行没必要赚白菜钱操的白粉心。过于醒目的客户在风险事件发生时善于给银行仙人跳，而过于木讷的客户经常自己“死”了还不知道，而且很难自行修复断裂的资金链。与其说是看客户人品，不如说是预测客户有风险时的还款意愿以及资金筹措能力（行业地位、人脉关系）。
3、丰满担保条件。尊重各类内评及经济分析，不在谨慎行业冒风险，不追求次等客户的高收益，同时尽可能丰富担保条件，追加担保人及担保企业，各种质押抵押，因为借款时很容易追加“不经意”的担保，最后也许成为处理不良资产的救命稻草。
......
写到一半断了忘记当时要表达什么，抵押物评估价值其实是虚的，关注可交易价值，比如租金收入，地段成交活跃度等评估要素；客户的习性其实从资料可以窥视一二，如流水，各种材料，不想当记者的福尔摩斯不是好信贷员；尊重大数据，尊重数据分析结果，死板的模型也许会错杀一些好客户，但是极少数。
...说回不良资产处置吧，查封啊拍卖啊什么的法律手段就不赘述，从业都清楚程序。虽然我没有实地催收过，顶多也就是给逾期客户打打电话（没有金融意识的按揭客户是非常可怕，很多是公务员，习惯性迟还...）还是聊回抵押物难以处置的风险已暴露的个人经营贷款催收建议：
首先，了解产业链上下游，还有客户同行。这点非常重要，一方面是了解客户真实处境（是否真的没钱），行业原因还是个别经营原因；第二方面就是考虑从存货处置或者设备转售或者场地转租等引流现金盘活其他资产，或者有新订单收入；第三方面是方便给客户施加隐形压力，让其主动筹款。
其次，与客户保持“良好”关系，他欠银行钱是已成事实，如今解决问题办法绝对不是逼他/家人/企业到绝路，活着就是希望，当然救活企业救活家族不是信贷员的义务，但是最快速度“协助”客户铺开一张筹钱还款的网是非常必要。要让客户知道你是来帮他的（其实是帮他从别处挪钱还银行），企业本身确实没办法时可打打亲友或者关联企业的主意，让他们协助筹款。
最后，不要忽略客户的隐形资产，银行从来都不会雪中送炭，只会锦上添花，很多时候不良来源资金链断链，而客户经营多年肯定有资产沉淀，如在亲属名下的楼宇汽车，家中的藏品首饰字画，其它金融资产（基金股票信托）。我的意见是，收回一点是一点，敞口损失减少一些是一些。
客观上要从各种担保物担保人中寻找现金流入的机会，主观上务必保持与客户及其亲友的“亲密”关系，毕竟不是24小时贴身催收，要找到一两个有利益关系的“同盟”互相通气追踪最新进度，实际要防止其它债权人捷足先登。
.........囧........
写完终于知道为什么自己十年趴基层了，逻辑思维太混乱，感谢楼主看完回复，但愿有点启发，祝顺利。
王骞 白米Ⅲ级
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我觉得题主最后的感慨非常有意义，去年给行内做培训的时候尝试引入了“置信威胁”的概念，但考虑到现有信贷模式重实物抵押的固有思维，没办法进一步展开。说到底，银行要的是固定规模的本金归还与利息收入，无论多么足值的资产都不如充足的还款能力与意愿有价值。
对最后一句话不能认同更多。
。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。中间内容修改掉了 被人发现了 没想到我们单位也有上知乎的
另，指望诉讼拍卖的话还是洗洗睡吧，手续繁杂周期太长，
在银行作为第三方监督下由借款人联系买家接手抵押物，以交易款项一次性清偿；
上面这个方法才是王道，银行也光别监督，帮着联系买家吧。
余林锋 白米Ⅲ级
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事实是银行并未有足够相应人才，干的了诉讼或者并购重组之流。在债务人无法偿债时，银行可以处理该资产。
但是法律要求不能过分低于市场价格（七成），司法解释要求两次拍卖处理依然不成功，就必须自己兜着这个山芋（比想象中烫很多）。
所以现行做法普遍是能自己讨回来就求回来，否则贱卖。ps所在分行这种事干的不少，年终奖都缩水。
匿名用户 白米Ⅲ级
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Steven Liang 白米Ⅲ级
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清原 白米Ⅲ级
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主要报表难看。一单业务，被告正常签收不提异议不上诉，审理加执行程序得七个半月。耗不起。别说还有唯一产权房的，小孩未成年的，轮候查封等等各种限制。
拍卖是最后一步┑(￣Д ￣)┍
一般都是在违约之前，劝说借款人卖房还债，甚至帮借款人找买家。抵押成数低的，借款人付得起利息的，也会有小贷公司等渠道方愿意接手续贷。确实坏掉的，可以做资产转让，双方商议个价格卖掉，慢慢收。都不省心。
发霉的宅男 白米Ⅲ级
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1.这个方法除非是这些不良由你100%负责。你急需找办法处理。
2.非第一种情况那么就是处理了对你大有好处。
具体操作就是你找一个想要大额贷款的客户，协商由他出资买下这些抵押资产，但是一般他会提出要求多放给他一些贷款（客户用其他资产抵押）。
这样效果是一举两得。处置了不良，新增了贷款。但是这种属于求客户办事，审批贷款的时候必然有水分，这样会有一个新的风险。做之前一定三思
匿名用户 白米Ⅲ级
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匿名用户 白米Ⅲ级
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大根超人 白米Ⅲ级
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2.愿意谈的就制定还款计划啊，减免利息。减免部分本金。帮你卖房子啊。找房产买家，你先付抵押金额，钱到账解押。剩下正常过户。
3.长期租约，威胁不搬房子。说要死的。那肯定是贷前工作没做好啊。
虽然我觉得信贷是金融行业最底层，但是想做好还是有点难度的。
lz是新人吧，见多就好了。
鲁伊 白米Ⅲ级
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Lincoln 白米Ⅲ级
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匿名用户 白米Ⅲ级
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祝我好运吧！
匿名用户 白米Ⅲ级
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以前刚做客户经理的时候觉得有抵押物的贷款相对好一些，现在来看都是浮云，住宅还好说，商铺就几乎没法卖，价钱有啊，就是没人要……
如果走到了不良诉讼拍卖房产的那一步，那就啥都别说了，但是没到那一步之前，做授信的时候问问自己:要是我有钱，这个房子我会买吗？
呼呼说 白米Ⅲ级
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1:房产价值没有高估，债务人变卖后，还能有残值。
2:抵押物易于变现，属于正常交易范围内。如为老旧房、面积过大、单价过高等等会增加变卖难度
3:客户经理积极跟踪债务人的还款情况，特别是逾期的90天内。意愿还没有彻底丧失，征信还有部分约束价值。