全款买房划算还是贷款一年或者五年划算？

必须贷款！必须贷款！必须贷款！

重要的事情说三遍。再买一送一给个建议：
尽贷！
30年等额本息
能贷多少就贷多少！
贷款买房，这与你手头是否有钱，是否还需要贷款无关。今天凯撒主要和你们澄清四个概念：

第一，钱是有价格的

穷人才不敢借钱，富人只问钱的价格。
房贷这种4.9的利率，属于天上掉馅饼，你再也拿不到和房贷一样便宜的钱。
一直抱怨没钱买房，然后看着买房的人房价飞涨，资产翻倍。却不懂没钱是因为只把工资积累当做全部的积蓄，而没有看到周围其他的钱。当别人用6%的利息向亲朋好友借钱，甚至6-7%的利息做抵押贷款时，人家是调动身边以及社会上所有的钱买房，而只靠工资买房时，当然被远远地甩在了后面。有的人买不起房是因为真没钱，而有的人则是源于不够努力。
当你开始学会动用周边的钱时，你会发现，房贷是你能调动的钱中价格最低的。4.9%的利率只是略高于定存。甚至低于一些还算靠谱的理财基金产品。社会上的无风险投资，利息也已经达到了5%。
0-4.9%是贷款提供方的利率，4.9以上才是贷款方的利率。你拿着贷款提供方的利率来贷款，还有比这更好的事情么。

第二、认准购买力本位

2015年你有100万现金，然后你买了银行最高回报的理财产品，收获了5万元的回报。请问，2016你的资产是多少？很多人回答是105万。这个思路就错了，因为2016年的100万，已经不是2016年的100万了。
如果2015年你有100头猪，你拿去投资，然后2016年你有了105头猪，那你的资产增值了。这叫”猪本位”。
如果2015年你有100吨木材，你把它投入做生意，2016年你有了105吨木材，你的资产也增值了，这叫“木本位“
然而2016年的105万，你拿他去买食物、木材、汽油，付工资，甚至都比不上去年的100万。为什么？因为货币是贬值的，购买力下降了。只有用购买力本位来衡量，才最能反映财富的变化。
也正因为货币的超发，带动所有资产价格往上走，货币的价值往下走。而房地产，正是对冲滥发纸币的最有效手段，我们管这就叫“砖本位”。“砖本位”也不可能永久，但目前看起来，还是比货币靠谱太多。

第三，货币超发与通货膨胀

大家看到的是存款利率是2点几，然后房贷利率4点几，就觉得贷款利率高。那你知道通货膨胀么？我国的CPI物价指数看起来不高，但是你算上投资和固定资产的升值，央行对货币的超发不是你所理解的，每年的通货膨胀也远远不是公布的数字。长线算下来，中国这十几年的通货膨胀是14%。
也就是说你拿100万存银行，即使拿到了5%的年化收益（这是无风险投资的一般回报率），那也意味着你每年实际亏掉9%。加入你是个富二代，那么你一定得做到年化14%的增长，财富才能不下降。这其中还不能出现败家子和经营失误，金融危机，这有多难知道么？所以才有富不过三代的说法。
因此，当你用极低的价格拿到钱，买入一二线城市的优质资产，是财富保值升值的最好办法。虽然借300万，最后还给银行500万。但30年后的500万可能连现在的100万购买力都不到。能以4点几的利率拿到钱，光每年的货币贬值速度，早就抵扣掉了那么点利息，本身就是赚的。

第四，房贷是一种权利，也是一种资产

房贷，是中国老百姓这辈子能贷到的最大一笔，也是最便宜的一笔钱。以房贷这中4%多一点的利息拿贷款，是政府给你的福利，而且是限制条件使用的。
30%首付和70%房贷。这种资产配置是你能达到的最佳的资产组合。没错，房贷也是一种资产。他是基于国家政策上对房贷的支持。如果企业家可以以房贷4.9%价格拿到贷款，而且能还能拿到超过自己两倍资产的贷款额，他会乐疯的。
因此，人生的第一个500万甚至1000万是比较容易的。当你有了一两百万的资产，你就可以凭空借力从银行贷出超过你资产2倍的钱（首付三成嘛），如果你买的是一线城市或强二线城市的房产，未来一段时间判断，房价上涨依然是大概率事件。那你得到的就不只是你首付款的升值，还有贷款部分的升值。你不实际拥有的贷款也在帮你挣钱，你说它是不是资产？
稍微说点实例，凯撒第一次买房，50万首付，贷款110多万。房价13000/㎡；凯撒的房产并没有赶上房价暴涨的时期，两年后，房价平稳涨到了1万7（每年上涨百分之十几，是一二线楼市的常态，并不难）那么问题来了，当我卖房的时候，我获得每平米4000元的增长，可不是我50万首付款的部分，还有贷款的部分。所以即使房价只是普通上涨，我也得到了60万的收益，如果按首付款记，那年化投资回报率超过了50%。而这一切都建立在房贷这个工具存在的基础上。
当你完成了一次循环之后，你的资产翻倍了，但问题是，当你再买房时，你的首付翻倍，那你的贷款也要翻倍，你的收入证明也要翻倍，这就不是可以一直做到的事情了。也许200万的首付，450万的贷款还能做到（收入证明要开到3万），那贷款1000万？绝大多数人都做不到。
所以说，以7成贷款来买房，一生中也就那么一两次。这是你资产状况最健康的时刻，也是你资产增值最锋利的时刻，今后再也没有了。
最后来说一个最重要的观念——
钱是三维的
在一般人眼里，金钱是一维的，账面上的钱和真实的价值没有分别，今天的钱和明天的钱没有分别，放在这里和放在那里没有分别。当你拥有了这样一种一维的金钱观，其实钱就已经不是你的了。因为即使你什么也不做，钱也是在被别人运用的。存在银行，他是银行的低息揽储，是人家的用来放贷的存款准备金，它幻化成别人的贷款，在楼市上拼杀挣钱，而你正在用自己的钱为别人创造财富。

钱是三维的，它有时间属性——

钱是随着时间的变化而变化的，而购买力本位是衡量钱的价值的唯一标准！你明天的钱比不上今天的钱。所以在时间维度上，我们一定要拿到更早，更多，成本更多的钱。

钱还有空间属性——

钱可以存在于银行、房产、股市都是钱不同的存在空间，从风险性和回报率上都有极大的不同。

钱还有社会性——

钱在不同人手中，价值也是不同的。比如罗振宇拿钱投你，马云拿钱投你，钱就不再是一样的钱。因为他们在用自己的声誉和社会资源帮你背书。文章不宜太长，我们今后慢慢讲。
最后的最后，提醒大家看清楚，我说的是一二线城市优质资产，你要是到四线城市去库存，然后被套牢，那就和是否贷款没关系了，因为不管贷款不贷款，都是你的钱。
特别说明：文章部分内容引自水库论坛
欢迎关注同名公众号
“相信凯撒”（inCaesarwetrust）
不谈城市谈楼市都是耍流氓

小菜鸡白米Ⅱ级

全款买房，是典型的“穷人思维”。
喜欢全款买房的，尤其是上一辈的，总觉得欠银行钱心里不踏实，或者在亲友跟前没面子。但是，全款买房这件事情，算算经济账，实在是太不划算了。

（1）房贷这种低息资金，是可以拿来套利的
全款买房的人，还有一部分人是心疼房贷的利息。但其实，他们忽视了一个资金的占用成本。也就是说，你全款买房的那笔钱，其实可以拿来做别的，比如理财，理财的收益说不定就远远高过了房贷的利息。
中国的房贷利率在5%左右，而市场上年化收益在8%以上的理财产品有很多。这中间有3%的利差，是理财高手的福利。
这个时候，房贷作为低息资金，应该有多少用多少，哪怕明明付得起全款，也应该用足房贷。
比如说小明家里攒了200万，想给他在大城市买一个200万的小房子。如果他一次付清，以后是没有还贷压力了，但他手里也没有现金了，只能靠工资过日子了。
如果他首付60万，剩余140万拿去买8%的理财产品，那么他其实也不需要背负房贷，因为每个月的理财收益能覆盖每个月的按揭房贷，甚至还有盈余。
因为高出来的3%，就是小明吃到的利差。啥也不干，每年就可以白拿4.2万……如果是高手，能找到10%甚至12%的理财产品呢？
我们看下，140万的贷款，按照首套房优惠利率4.41%来算，除掉每月固定的7000元房贷支出外，高手能靠理财额外赚多少——

2）在房价上升的区域，房贷是很好的杠杆
如果房子在一二线城市，每年还有10%左右的涨幅，那么就更应该用足贷款了。因为此时房子就是一个会增值的资产，应该多买几套。
还是拿小明举例，如果他全款买房，一年后，房子涨了20万，他这笔投资的回报就是10%。
如果小明用足贷款，首付60万，贷款140万，以4.9%的基准利率、贷30年来算，每年约还款8.9万。
一年后房子还是涨了20万，他这笔投资的回报就是，（220万资产-140万负债+第一年已还8.9万）÷60万-1=48%。
也就是说同样是60万买房，贷款的收益是不贷款的4.8倍。
这里房贷就起到了杠杆的作用，把原先10%的收益成倍放大了！
前些年，很多人就是不断从银行获得低息资金，然后拿去买房。200万的本金，有人敢买3套房。
如今，中央已经把房产投资的空间全部打压下去了，但依然有人在到处钻政策的空子。因为低息资金和房产，确实是过去10多年，普通人暴富的一条捷径。
当然了，今天的房地产市场，指望暴富是不太可能了，但全款买房依然完全不值得提倡。
以上。

本文内容首发于微信公众号“小小财技”（ID：caiji555）
未经许可严禁转载，违者沙包大的小拳拳捶你后脑勺~

花村妇联主席白米Ⅱ级

整天说流动性，我就想问问在座的诸位谁能真正发挥出钱的流动性？
整天说跑赢通胀，准备靠什么跑？每天上班趁老板不在就盯着K线看？
整天说用钱的成本，诸位一辈子能动用几次“需要高额成本”的钱？

匿名用户白米Ⅲ级

一定要贷款一定要贷款一定要贷款
重要的事说三遍
30年等额本息能贷多少就贷多少。绝对比全款划算。
为什么这么说，正好近期买了我自己的第一套房，和老妈切磋研究了半个月怎么付，来给各位讲讲分享下
8月份刚订的房子 30号去付20%首付总房款大概103万我贷的30年，也就是要欠银行82万。30年，每月还款4200左右。一共要还150多万，利息将近70万，银行我选得邮储，因为邮储现在房贷利率有打折，我申请的折扣利率大概在4.5%左右。这是我房子的情况。。
现金结余我和老妈加起来大概有100万左右。我自己小夫妻俩大概年收入10万，结余能有5万。老妈一年收收门面租金扣掉开支也能存个5万吧。今年计划买房时候，老妈的意思是全款付了，这样以后没什么压力。后来一琢磨，全款个屁，不是准备全款付了抵押供二套谁全款买一套谁傻逼。
因为我现在贷出80万自己现金80留着，哪怕放着买4%的理财产品能比4.5%的利率高多少。而且老妈手上有一些民间借贷稳定在12%~15%的路子，多放不敢，外面放个30万还是有把握的。更何况，手里多握着几十万现金，也应了那句话，兜里有钱，心里不慌。这么一想，最终决定贷款买了。
再来说说为什么选择等额本息而不选等额本金。
以我82万30年期为例，等额本息利息大概70万，月供4200左右.等额本金利息大概56万，首月还款5400左右，最后一个月还款2300左右。看到这里是不是觉得说等额本金利息便宜14万多啊，为什么选等额本息巴拉巴拉。。。。因为，收入永远是在逐年增长，而通货膨胀也是逐年增长。现在2016年我月供4200和月供5400的1200块钱差额，绝对比30年后月供4200和月供2300的1900块钱的差额值钱多了。。。现在的1200，占我底薪的15%左右，30年后的1900呢。能占我底薪的5%么。钱永远是一年比一年不值钱，我贷款了82万，无论是通胀，还是房产崩盘，还是利率调整，本金数额不会变化，最多是央行调整利率还款会波动一点点。。。。。。。
我在小私企行政岗位，单位也没有公积金，所以也没研究过什么是公积金。关于公积金我也就无法发布看法。

匿名用户白米Ⅲ级

全款买。
永远不要和银行算利率！
永远不要和银行算利率！

永远不要和银行算利率！

划算的结果是会过的比较累。

每个月都要记得还款日，把现金转入银行账户。
每天都要去上班、打卡，保持工作稳定成首要条件；
再也不能跟领导拍桌子对吼，一切都会变得卑微；
工作累了，不能打一份报告，不等批准拎起箱子就走；

-------------------
人生在世，有的时候还是活的更潇洒点比较好，有房有车有存款，不欠钱想去哪玩去哪玩。
-------------------

干事的时候，天天找贷款。

生活的时候，恨不得裸奔。

宋美奇白米Ⅲ级

贷款。
不是让你把钱省下来。
比如你有六十万，二十万首付。
可以贷款三套的，嗯，就是买下三套房子。
其中两套租出去，以租养贷；剩下一套自己住。
然后可以把房子抵押给银行，套出钱……

方法是从吴晓波老师的书里学的～

特别白白米Ⅲ级

如果你问小白，现在买房贷款，怎么选最划算？
小白说：“就选“30年等额本息”，这最划算。”
是不是觉得诧异，小白没有如往常一样抽丝剥茧、细致分析，然后再下结论。这是因为关于“房贷”选择的文章已经汗牛充栋，对此了然于心的“理财达人”已经动手操作，用不着小白在这叨叨絮絮了。
所以，小白先给答案，替他们省时间。
1
下面，小白将给对此还有疑惑的“理财小白”，好好讲一下“30年等额本息”，为什么它是最划算的选择。

首先，以“30年等额本息”为例。买房贷款100万后，理财小白第一个月还款5307.27元，第二个月同样还款5307.27元，以后每个月都是还款5307.27元，直至30年后还款结束。
“20年等额本息”情同此理，只不过每个月还款额高于“30年等额本息”，为6544.44元。

接下来，我们看一下“等额本金”是怎么回事？
以30年等额本金为例，买房贷款100万后，第一个月还款6861.11元，第二个月还款6849.77元，且呈现出逐期递减的现象。
是不是想让小白讲解一下“等额本息”和“等额本金”的计算原理，好自己拿笔算啊？
如果，你真的有心，的确可以在家慢慢算。不过，小白的方法简单粗暴，直接在浏览器上搜索”房贷计算器”，点击“等额本息”和“等额本金”其中一个，再选择贷款年限，然后直接得出结果。
上面“30年期”和“20年期”的房贷计算结果就是小白直接拿来的。
2
目前，“等额本息”和“等额本金”是市场上最主流的房贷方式，而且有5年，10年，15年，20年和30年不同期限的还款模式。由此它们的贷款组合将非常繁杂，看似满足了不同群众的需求，实则让大家更加迷糊。
就此，小白以“支付利息总额”这一指标道破其中的迷津。

房贷规律：
1、贷款期限越长，支付利息总额越高。
2、贷款期限相同的情况下，等额本息支付利息总额更高。
是不是觉得选“20年等额本金”才支付49万的利息给银行，选择“30年等额本息”却要支付91万的利息给银行，还是选择年限短的“等额本金”划算。
以此类推的话，选择10年期的贷款比5年期的划算，选择5年期的贷款比3年期的划算，最后干脆“一次付款买房“不用贷款最划算。
说到“一次付款买房”，许多人开始大吐苦水！不就是手头没钱才贷款买房的嘛！要是有钱，还用贷款么？
3
相信许多人“贷款买房”只是对现实的妥协，并没发自内心认同“贷款”这种方式，认为自己没钱才被银行宰割。
因此，小白们认为“支付利息总额”越少越好。
这种“房贷受害者”心理蔓延到实际行动中，就会看到许多人问及要不要“提前还清房贷”和倾向选择期限短的还贷方式。
然而，理财小白容易忽略的是“钱”在贬值或是对“贬值速度”估算不足。

1995年--2015年，我国的广义货币年均增长率（M2）为17.01%/年（M2代表的是“印钞票的速度”），2016年为11.30%。
每年新增的“货币”都干嘛去了呢？
1、推动经济增长。过去20年我国GDP平均增速为9.46%/年。
2、推高通胀。过去20年我国通胀平均增速为2.24%/年。
3、推升资产价格。譬如，1998年-2016年我国房价上涨超过4倍。
相较而言，我国房贷商业贷款的利率为4.9%/年。如果你是首套房贷还能享受公积金贷款和利率打折优惠。
现在，有没有觉得你拿到的“房贷利率”好低，“支付利息总额”多点好！
4
正因为广义货币年均增长率（M2）达到17.01%/年的高速，事实上给予“贷款买房”的买房者极高的隐性收益，其获得的收益远高于付出的“贷款利息”。
想一下，“30年等额本息”贷款100万，30年内一共支付91万利息，房价却已在19年内上涨4倍。
所以，同样贷款额度下，“支付利息总额”越高，房贷对于买房人越划算。
若是可能的话，小白想选择“100年等额本息”的房贷。不过，现在银行没有此类产品，就暂且选目前最划算的“30年等额本息”先。
行文至此，小白已经给大家选好了“30年等额本息”这一最优产品。
然而，“噪音”并停止！
有人说，要是房价跌了怎么办？
有人说，要是突然失业没了工资，还不了房贷怎么办？
有人说，小白没有考虑到我们收入情况，房贷收入比没算？
欢迎关注微信公众号：小白读财经

曹考拉白米Ⅲ级

贷款好。
能贷30年，70%房款最好。
因房贷是所有借贷方式中利息最低，条件最松的。
房贷不到5%年利，A级企业三年期抵押贷7%左右。
房贷抵押率70%，企业抵押率50%左右。

房贷是个人最好的贷款，没有之一。

企业的以这条件借钱，得高兴死了

匿名用户白米Ⅲ级

如果是我的话，就最低首付贷款30年用这些钱买四套房。。。

深度潜伏白米Ⅲ级

全款买吧，用我爸的话说。1.贷款麻烦，还贷麻烦 2.大家都觉得自己可以投资理财跑过贷款利率，事实上，花费精力，还不敢说 3.豪气

乍暖还寒最难将息白米Ⅲ级

全款买房穷人思维？？？？？emmmmm'？？？？？？高票为猪？
虽然我不支持全款你这么说就欠妥了，我们家有20个亿我特么买个千八百四五千万还要分期干嘛。。我今年花了一个亿，在活动活动一年一个亿就回来了。

匿名用户白米Ⅲ级

实际上看了几个答案都没有考虑答主的实际情况。1.资金掌握在父母那儿。2.父母追求稳健。
依照以上两点，实际上答主还是得遵循父母的自愿，或者你通过这帖子说服他们把钱拿给你投资。
拿我个人来说，肯定能多贷款就多贷款啊，现在贷款利息这么低，等你成长几年，投资渠道多了，投资分散点7-9个点没问题，完全能覆盖掉贷款利息。但是父母不同意不放心。所以我买房时候，只贷了少量一部分。
另外，贷款对于自己也是鞭策，同时促使自己去寻找资产保值增值的渠道，也是隐形的一部分好处。

张岩白米Ⅲ级

现在通胀这么高，全款除非有巨大好处，不然不考虑。我现在这套房，全款优惠10个点，送精装修，送各种东西，比30年贷少花40万，就这样还觉得是亏。

哲生白米Ⅲ级

自己住，赚了也没法变现，贷款多少完全看近期有没有别的用钱的地方以及还款能力。
比如你买完房还要装修，还要买车，还要结婚之类。。。。你得留点钱吧，那就多贷点。
但是你的还款能力，你每月能支持多少钱用来还款，且不影响生活品质？

考虑完这些，我想你应该有答案了

[已重置] 白米Ⅰ级

需要清洁工吗，可以住阳台那种

地痞街霸白米Ⅲ级

首先能合理理财的中国人就不多再者理财能跑赢贷款利息的更是少之又少如果大家都会那么理财银行怎么又那么多居民存款
大部分分都是靠着几代人的辛苦劳动本本分分的买个房子又有多少把杠杆玩的溜的啊别说玩普通大众几个懂杠杆是啥啊
老老实实的人干本本分分的事不懂的千万别被忽悠了
没有好的投资渠道赶紧还贷款吧门道多的人爱咋玩就咋玩白手套杠杆都行