新房子的贷款是怎么办理的？
1.贷款月收入超过月供的两倍以上才可以买？这是硬性要求吗？能作假吗？
2.要是提供流水和工资证明，那第一条不就做不了假了吗？
3.选房-首付-办贷款-验房-交房 一般各多长时间？
4.银行批不批贷款怎么看？
5.除了放款 各种税费交还要交多少？
2.要是提供流水和工资证明，那第一条不就做不了假了吗？
3.选房-首付-办贷款-验房-交房 一般各多长时间？
4.银行批不批贷款怎么看？
5.除了放款 各种税费交还要交多少？
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杨凌杰 白米Ⅱ级
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零售贷款条线将所有零售贷款分为标准类贷款和非标准类贷款，即标准类和非标类。标准类贷款包括新房贷款、二手房贷款。非标类贷款包括信用贷款、投资经营性贷款和汽车分期贷款。
这个问题主要问到新房的，那就属于标准类的新房类贷款。标准类贷款之所以称之为标准类，是因为相比较非标类贷款，其风险程度低，就像流水线上的产品只要按照标准类贷款的流程做就行了，基本不用担心客户无法归还贷款的风险问题。
下面主要针对你提出的问题逐一说说自己的想法：
原则上，银行内部有文件要求，借款人及其配偶之家庭月贷款还款总额与家庭月收入总额的比值不得超过50%。因为从银行层面审批贷款的重要因素是借款人有没有足够的收入在保障家庭基本生活支出前提下还贷款，所以银行就定了一个50%的比例，也是为借款人考虑。
如果是单身或离异，父母不作为共同还款人，你自己一个人的收入证明的字面数字必须符合50%的规定；
如果是单身或离异，父母作为共同还款人，那么你们开出来的收入证明字面数字总额必须符合50%的规定；
如果已经结婚，那么不管房产预售合同上有谁的名字，银行都会要求配偶必须签订共同还款承诺函，以履行“配偶知情权”。主借款人必须提供收入证明，至于配偶是否提供收入证明要看“50%的规定”。
银行审核以上收入证明数字真实性的材料就是借款人提供的近三个月银行流水。希望你能理解我的意思，银行会向借款人及贷款相关人明确收入证明的要求，材料都是借款人提供，一般情况下，银行没有太多精力去验证材料的真实性（这里的真实性与审核收入证明的真实性不一样），因为对银行而言，新房类标准类贷款就是流水线作业，只要贷款审批下来且借款人按期正常还款就万事OK。
PS：银行对于借款人是否需要提供近三个月银行流水是有要求的。如本人所在银行规定，若借款人月收入大于8000元的，就要提供银行流水。
银行验证收入证明真实性的材料包括借款人的近三个月银行流水，近三个月缴税证明或近一年的公积金缴存证明、社保缴存证明。银行流水是比较有意思的证明材料，因为银行审核借款人月收入情况只看所提供银行流水近三个月的平均月进账额，只要月平均进账额与收入证明一致，即判定收入证明有效。
所以，如果收入证明总额不符合“50%规定”，而借款人又非常想申请贷款，那借款人自己就应该知道怎么做了。再者，全行业产业链非常发达，没有做不到，只要想不到。
与房地产开发商接触不多，那就说说本业办贷款的时间。总而言之，新房类贷款肯定会在房屋交付之前审批下来的，而平均时间大概1.5-2个月。
一般情况下，银行与借款人及关系人签订住房类贷款后，并不能立马开始流水线作业，因为标准类贷款资料里必须有房屋预售合同，而房产商会在客户交首付的时候让银行与客户签贷款，客户在交完首付并和银行签订住房贷款后，房屋预售合同才能拿到房产局进行鉴证和备案。
预售合同鉴证时间大概需要20天时间，商业贷款审批环节（包括材料完整性检查，真实性检查、内部三级签字审批和风险审批）需要2个星期，办理预抵押需要1个星期，最后放款还款还需要1星期时间，如果借款人同时申请公积金贷款，贷款整体审批时间将加长半个月时间。
其他环节请询问咨询您的置业顾问，多问问不同的人就基本了解了。
参考以上第一问和第二问。标准类贷款风险低，只要贷款资料表面上合规合法，借款人及关系人工作稳定，信用报告无连续、恶意逾期，新房类贷款基本一次性通过，只等着落实前提条件放款。
从银行的层面，银行与借款人或客户只存在贷款与还款的关系，相关税费可以参考@张亮-Leo♂ 的解答，但一手房作为第一套房申请住房类贷款，缴纳的税费包括印花税、契税、产权权属登记费和交易手续费等；而二手房作为第一套房申请住房类贷款时，在一手房缴税费基础上还要缴中介费、担保费（网签要交）、过户费等，房龄不满五年的要缴营业税。林林总总税费比较多。
最后说一下零散的一些注意事项：
1、本内容写于2013年7月22日，经历的本年6月底的流动性紧缩，简称“钱荒”，目前某些银行，甚至大型国有银行确实没钱放款。整个7月份，办公室每天都有人吵着放款，基本都是买二手房的客户，一方面因为房价上涨，一方面因为贷款办理时间长，银行无法放款，有客户因合同违约而卖方“逼宫”的。
2、不得不说，每个行业内都会存在“权利寻租”的规则破坏者。贷款放款量是银行客户经理的重要考核指标，也是绩效奖金的计算基数，客户经理会优先处理贷款金额大的申请，因为客户经理会寻求投入精力的价值最大化。但在客户经理不用担心自己绩效奖金的前提下，甲贷款与乙贷款在客户经理眼里是一样。@Mantou Lee 说的对，碰到银行因为头寸紧张无法放款时，要么等，要么换银行做，但这个时候就要衡量等待与换银行的各自成本了（实际情况下，银行安抚，客户都会等）。如果非要塞好处，就要注意向谁塞能达到价值最大化了。
3、应该会有人问，房地产开发商是怎么选择贷款银行的呢？这涉及到房地产开发贷款的企业贷款行了。如果开发贷主要是甲银行，那么甲银行会续作房屋按揭类个人贷款，但不排除其他关系好的银行介入到个人贷款环节中。房地产开发商会提供几家贷款银行供客户选择，但会有那么几家银行是置业顾问的推荐银行，客户不能自己选推荐银行之外的银行办理住房按揭类贷款。
4、标准类贷款里包括二手房作为首套房申请贷款，相关首付比例与贷款利率政策与新房基本相同。二手房不同于二套房。银行流水只要是借款人及其关系人名下的都行，没有规定必须是某家银行的。
5、将这些梳理出来也是给千千万万前赴后继，为我国财政收入创造杰出贡献，为GDP增长贡献力量的买房者贷款买房时参考之用，做到“心里有谱”。
6、如果准备买房了，就要做好长期等待或与二手中介长期做斗争的准备。签贷款时，最好要张银行客户经理的名片（或电话），以备不时之需。
以上内容仅供参考，“阅后即焚”，谢绝转载。
匿名用户 白米Ⅲ级
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1、一般银行会要求月流水是月供的2.25倍。你出具的流水一般要比这个高才好放款，我一般都是按2.5倍往上的标准给客户报。流水可以是夫妻双方加起来满足也行。可以作假，非常简单售楼部一般会帮你搞定。
2、收入证明包括两部分，一个是单位的证明，一个是银行流水。单位证明一般是银行给你一张制式单，上面添你单位名称和你个人收入。然后单位财务盖章。但是你只需要盖章和填写单位名称，收入的部分是银行给你添一个合适放款的值。流水的话第一条你已经作假了，OK！
3、只有五证齐全才能办银行按揭，根据你买的房子，先交订金，然后一周内交首付款（不同的开发商约定时间不同），然后五证一全就会马上要求你办理按揭，这样开发商才能回款。交房验房那是开发商根据开发周期定的，在合同里有，可能是半年一年两年几年都有。
4、只要你银行征信良好，比如没有信用卡逾期，以前有贷款欠着不还，都会批！如果你一下贷几百上千万比如你买别墅商铺写字楼，那具体银行具体分析，会要求你更多的财务证明或者干脆设置上限超过900万不贷。
5、一般收个抵押登记费，300到700不等，有的银行也不收。没有额外税费。
仲晨 白米Ⅲ级
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可每个细微的政策都可能严重影响最终结果，所以一定要详细询问具体操作的中介（他去办贷款的银行支行的具体政策），询问最近身边买房的人。
挑几点来说：
原则上那么要求。
大额存款单、固定资产等也能够作为贷款依据。
公积金贷款貌似没有这要求。甚至前些日子，北京还要求收入超过市平均收入3倍的人，公积金贷款月供必须大于月收入的一半（为了控制贷款时间）。
国有银行目前一般都比较宽松，达到要求的一定批，差一点儿的也没啥，收入证明、流水之类很多时候也能容忍作假。（但6月底“钱荒”的时候就有些收紧，很多85折都没了或者很难批）
外资银行卡的很死，基本上不能接受作假，贷款时长、贷款数额等也按政策严格卡死。
收入证明比较好作假。公司hr好说话，就直接开高；有朋友开公司，就直接开个；中介也能帮忙买。
银行流水，中介也能代办。但公积金中心、银行想查肯定能查出来，就看他们最近想不想查。（这个中介知道，他既然答应帮忙做，那就说明那家银行应该是可以）
选房，身边有人看了10年，有人看了2天。
商业贷款快，一周以内肯定批贷。公积金贷款一两个月（北京还分市管、国管，流程有不同），组合贷款，得按3～6个月准备。
流程性的耗时，比如北京购房资质审查10个工作日，比如过户预约排不上号等等。
验房、交房，这完全取决于开发商（新房）、房主（二手房）的约定。
这个可复杂了，1000以下的什么印花税、过户费都别费脑袋考虑了。
契税，北京有1%、1.5%、3%多个档次，跟平米、价格等有关。
个税，理论上是卖方交的，但现在基本都转嫁给买方了，北京国五条执行严格，不唯一的要1%，其他地方应该还可以是差价的20%（说到差价就更复杂了，什么样的装修发票可以抵消，怎么做低网签价……），不满五年的还得5.6%营业税。
住宅（70年产权）、商住两用（50年）、商业（40年）各自政策也不同。
经济适用房转卖的，既得还有一笔费用。
中介费，谈好。
中介中途以各种理由收的费用……
=============
总之，还是重复一遍：
1. 当前适合自己情况的准确政策一定要问实际办手续的中介，中介不清楚的，催着他去问。
（上面提到的北京高收入公积金贷款需要月供购高的政策，政策刚出来时，连问公积金中心的办事员都不知道怎么操作。能指望从网上随便查查就行？）
2. 其次是，警惕中介从中拿回扣。主要是一些奇怪的费用。详细问清楚，乃至到本地房地产论坛上去询问，多和身边和自己情况差不多的买房人讨论。
S姐 白米Ⅲ级
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办法一：一次性存入一定数额资金
虽然因为工作原因，银行卡流水里面只有不到6个月显示“工资”字样，但只要向银行证明，自己是有还款能力即可。
具体而言，一是要让单位帮助办理收入证明，证明每月的收入；二是通过一次性在工资卡里面存入一定数额资金，比如10万或者20万等，补充证明自己还款能力即可。
办法二：用公积金缴存证明代替银行流水
如果公积金、个税、社保没有断掉，部分银行也会同意以“个人纳税证明，公积金缴存证明、个人社保证明”代替银行流水。
办法三：用夫妻两个人的流水贷款
对于已婚的人士，如果一方的流水不符合要求，则可以提供夫妻双方的流水，只要夫妻共同流水符合要求也是可以申请到贷款的。
办法四：提高首付比例
如果实在是流水不满足要求，贷不到相应的数额，又不能提供其他证明的，只能提高首付比例，把贷款额度降低到自己还款能力范围内。
1.公积金贷款
1）市属：
资质审核、房屋核验——网签——评估——面签——初审——签借款合同——缴税——过户——放款——拿房本
2）国管：
资质审核、房屋核验——评估——网签——面签（初审、签借款合同 ）——缴税——过户——放款——拿房本
2.商业贷款：
资质审核、房屋核验——网签——评估——面签/审核——缴税——过户——放款——拿房本——拿尾款
另外商业贷款可以选择的还款方式非常多，在提前还款的问题上也更为自由、灵活。一般商业贷款在满一年后，每年都可以提前还款。相比之下，公积金贷款的还款方式较为单一，以等额本息和等额本金两种方式为主。此外，公积金贷款只有一次提前还款的机会。
（1）商业贷款放款源头的来源主要是商业银行等放贷机构筹集的社会公众资金，而公积金房屋贷款则是公积金缉费者缴纳的资金。
（2）商业房贷主要通过银行审批，决定权在银行；公积金房贷则需要通过公积金管理中心审批，决定权在公积金管理中心，银行只是执行机构。
（3）商业房贷的利息是商业行为的盈利，归相关的投资人，而公积金利息则是有政策规定用途，只能用于保障性住房建设。
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Mantou Lee 白米Ⅲ级
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1.贷款月收入超过月供的两倍以上才可以买？这是硬性要求吗？能作假吗？
银行需要银行流水和工资证明，工资证明很好作假，银行基本上不看了。流水掐的很严格，我申请贷款的时候就被卡了（我的收入是我月供的一半，实际上很厚颜无耻的啃老了）。最后提供了家里的现有房产证明就好办了。（另有参贷人概念，就是父母帮忙还贷，啃老族真心羞愧。）
2.要要提供流水和工资证明；那第一条不久没做不了假了吗？
如上
3.选房-首付-办贷款-验房-交房 一般各多长时间？
我买的是二手房，流程前后3个月，相关流程搜房网之类的论坛有详述。
4.银行批不批贷款怎么看？
如果是刚需的话，银行一般不会不批，听说有人给办理贷款的工作人员少少好处之后就顺利办下了；比较悲催的是遇到之前「钱荒」之类的事情，只能等了。
5.除了放款 各种税费交还要交多少？
中介费、个税、契税、房产税、工本费、评估费、手续费等等。
匿名用户 白米Ⅲ级
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我是非本市户口在京买房者，限购前一个月申请的贷款。
1.2.贷款月收入超过月供的两倍以上才可以买？这是硬性要求吗？能作假吗？.要是提供流水和工资证明，那不就做不了假了吗？
我的单位给开了个收入证明，数字随意填。之前是小单位，所以能这样，现在所在单位，有多少填多少，是不会给多填的。不过，你完全可以做假，当时银行并没有征信。
我的银行流水不够，办贷的银行人员与我交流后，说首付多加一成吧，之前办的是首付两成。这样我月供会少一些，在他认为风险也小一点，所以生意达成。
3.选房-交订金-办贷款-首付-验房-交房，一般各多长时间？
我买的是期房，从选房到贷款下放，一个多月的时间，买的时候还是个大土坑，开发商说一年后交房。不得不说开发商很诚信。如果没有视觉强烈的问题，验房基本就是一个形式。我的邻居都入住了，因一场暴雨才发现房顶的防水没做好，经过与物业交涉，开发商给予重做。
4.银行批不批贷款怎么看？
还是那句话，能帮你的不是银行，是放你贷的那个业务员，有提成的，只要他这里能过，银行就会批。
5.除了放款 各种税费交还要交多少？
契税是总房款的百分之一，如果超过九十平，会更多一些。公共维修基金也是要交的，这要看开发商和物业的规定了，我可能交了一万到两万，忘记了。
张亮-Leo♂ 白米Ⅲ级
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1.贷款月收入超过月供的两倍以上才可以买？这是硬性要求吗？能作假吗？
这个是不是硬性，实话说，我不知道，但是贷款需要出具收入证明。
2.要要提供流水和工资证明；那第一条不久没做不了假了吗？
如果你的收入证明可以作假，那么。。。至于流水，我觉得如果你一门心思要作假，其实也不是非常困难，好好谋划个一年半载，流水也有了。
3.选房-首付-办贷款-验房-交房 一般各多长时间？
这个同@牛力扬
4.银行批不批贷款怎么看？
贷款这件事情，首先说明，不是你想贷多少就能贷多少，商业贷款我不清楚，我是全公积金，那么在贷款评估的时候，根据你是新房还是二手房，会有一个年限的设定，然后呢，贷款额度是根据你的房产评估价格来的，而不是实际成交价，所以你的贷款数应该是：评估价格-首付，而如果按照年限计算，分摊下来的贷款数过高，然后你的收入证明和流水又不能印证你的偿还能力，那么被拒是可能的。
5.除了放款 各种税费交还要交多少？
这个根据公式可以计算的，内容包括印花税、契税、公证费、过户费、中介费、手续费之类的，记不清楚。。。
侃speak 白米Ⅲ级
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如果是买二手房
如果你是购买二手房需要办按揭的，在向银行提出申请后，确认征信无问题后，银行确定受理，需要通过第三方评估机构对房子进行综合评估，3个工作日左右出具评估报告，银行再依据评估价值审批贷款的比例，如果贷款额+首付总额不足房管交易中心登记的合同金额，则差额部分必须在办理过户手续前付清，并将相关单据交银行备查。shqianyy
审核通过后银行会出具批贷函，买卖双方收到批贷函后再去房管交易中心过户，过户完毕将契税票和领证通知单交到贷款行（如果是通过担保公司办理的，银行会在24小时之内将贷款金额发放给原房主），银行拿房本对房产进行抵押手续的办理，最后银行放款。
如果是买新房
如果是购买新房需要办按揭，楼盘已经办理了预售证的，只要向银行提出申请，银行将会向人民银行查询你的征信记录，如无问题，3天内会回复个人的贷款申请，并要求你按规定提交相关的证照复印件、收入证明、首付单据等资料，且同时签订相关的贷款合同等银行文件及单据。
银行收齐资料后就搞内部呈批，接着去房管交易中心办理抵押登记手续，需时约10个工作日，待交易中心发放他项权证（实行不动产登记的城市发放《不动产登记证明》）后银行会于3个工作日内放贷。
最后注意了，如果你买房是申请的商业贷款，那么对于商业贷款，通常从贷款人提交资料开始到放款，大概需要2周到1个月的时间，如果是公积金贷款，由于涉及了公积金中心和银行多个机构，办理进度会慢一些，可能需要1-2个月甚至更长时间。
当然，不管是商业贷款还是公积金贷款，由于各机构的办理进度不同和工作人员个人原因，贷款办理周期会有差异，具体时间会与上述的出现偏差。
啊啊啊啊啊 白米Ⅲ级
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1线城市1000元帮你解决
2，3线城市500帮你解决
这个成本很低，很容易
但不合法
银行贷款经理也知道
如果高于这个价格，
除非是你征信情况非常不好
一定时间超过6次违约，
大概率是销售坑你
其实这个销售已经赚不少了
牛力扬 白米Ⅲ级
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同1，流水更重要，一般需要至少半年的，有的银行要求提供1年的。
这个看你买二手还是新房，还要看你办的是商贷还是公积金贷款或是混合贷款。还要看办理这些手续的时候市场活跃程度（比如约网签，面签，过户什么的，市场火的时候就很容易约不上，手续办理的延宕时间就长。）
只要你资料齐全，一般都会批。因为是拿房子做抵押的。个人房贷一直是银行的优质贷款业务。当然有两个前提：第一你各方面的证明材料要靠谱。你贷500万，个人收入证明开1万，那拒你也没什么好说的。另外房价总体走势平稳。房产价格跌落的话，银行手里握着一堆违约收回的房子不也是烫手山芋嘛。
这个也看你是买新房还是二手房。必须交的有契税，公共维修基金这些，税率自行百度。二手房还要交中介费，个税等。办理贷款，有相关的公证费，担保费。
匿名用户 白米Ⅲ级
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1.贷款月收入超过月供的两倍以上才可以买？这是硬性要求吗？能作假吗？
回答：基本上是这样。作假基本没戏，现在越来越多的公积金中心，已经采用通过月缴存额反推的方式来计算月收入了（即：月收入=月缴存额/缴存比例）。
2.要要提供流水和工资证明；那第一条不久没做不了假了吗？
回答：公积金中心很少要求提供流水，但是都会要求提供工资证明。这会就出现了作假的可能，如果有配偶，且配偶没有交公积金，这会就看你能看出多少工资证明了。但是，公积金中心会根据当地实际情况判断你看出的这个工资证明是否合理。例如，当地平均月收入也就是2，3千元，配偶又在一个很不起眼的单位，这会你就算开出了一个8千的收入证明，很有可能也被无视掉或者要求提供银行流水。其他共同还款人同理。
3.选房-首付-办贷款-验房-交房 一般各多长时间？
各地公积金中心现在贷款发放速度还是挺快的，手续齐全的情况下，很少听说拖过一个月的。这只是公积金中心内部的流程。有时候还要看担保公司办事效率还有就是开发商保证金缴纳情况，这个就复杂了。
4.银行批不批贷款怎么看？
很少听说有公积金中心在资料合格且符合公积金贷款条件的情况下不批贷款的。但是有可能发生额度没有按照你申请的额度批复的情况。那么，你要不申请组合贷款，要么，自己去凑齐不够的部分。对了，不是所有公积金中心都开展了组合贷款。有时候可能认为你的担保不足，会让你增加担保人什么的。
5.除了放款 各种税费交还要交多少？
不清楚，请咨询当前房产部门。在贷款这可能涉及到的是担保费，这个咨询当地担保公司。
baoz 白米Ⅲ级
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>萝卜章听过没？一般人都不会到这种地步，大多数公司都会给开的。
>而且就算实在很严格，可以找一个担保人。
2.要要提供流水和工资证明；那第一条不久没做不了假了吗？
> 银行目的是挣钱，只要他不存在风险，谁管你那么多。
3.选房-首付-办贷款-验房-交房 一般各多长时间？
> 看情况，二手房两个月不算快，三个月也不算慢。
4.银行批不批贷款怎么看？
> 只要你有还款能力，不用考虑这个吧？
> 而且这家不行，另外一个说不定就可以了；要是那么多银行都说不行，这个，那估计你在社会上行走都是问题了。
5.除了放款 各种税费交还要交多少？
> 这些自己百度吧，都有答案的。不应该让别人给你整理。
知者不言 白米Ⅲ级
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Z大壳 白米Ⅲ级
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确认贷款方案及准备的资料——去银行面签并提交资料——批复（一般5个工作日左右）——赎楼（这个需要找赎楼公司出钱，如果自己有，自己赎最好）——取证——注销抵押及再抵押——回证放款。
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潘玉群 白米Ⅲ级
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武汉车贷 白米Ⅲ级
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匿名用户 白米Ⅲ级
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2. 做假。
4. 对好口供即可。
个人经验。
QiLuo77 白米Ⅲ级
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匿名用户 白米Ⅲ级
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一般你工作稳定，收入稳定，应该没什么问题
给你算个账吧，你手上有100万，首付30万买房（房子需要150万，还贷20年，每月得还5000的房贷），剩下20万拿去给房子精装修一下，拿50万去做HIH预约理财，每月能拿7500的收益，5000用来还房贷，剩下的作生活费。这样你的房子、装修、生活费全部搞定了。